房地产行业主要政策分析：政策框架、土地管理政策、房企融资规则及房产税相关政策

时间:2022-11-22 00:00来源:未知作者:龚玺点击:次

　　一、房地产的定位-房住不炒

　　房地产的一直是国民关心的话题之一，很多人都为买房犯愁，而炒房客们却炒的不亦乐乎，使得大多数人都屈服在居高不下的房价压力下。房地产第一功能是使用功能，对GDP(国内生产总值)和税金的作用也是建立在使用基础上的。所以加强房地产市场分类调控，对房价上涨压力大的城市要求合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介的行为等措施的实施刻不容缓。

　　二、历次中央政治局会议对房地产行业的表述

　　三、房地产政策框架

　　目前中国房地产市场所面临的问题主要是需求侧方面，虽有供给侧的因素，但根源在需求侧。以往房地产调控的侧重点在于需求侧，着重于住房投资投机需求的抑制。这取得了一定成效，但并未从根本上解决泡沫发生的机制问题。

　　由于购房资金成本高，自住和改善性需求无法得到有效满足，一些房地产企业净资产很低，另一些企业信心不足，开发投资的信用扩张循环也无法启动。房地产调控的重点应适时从需求侧转向供给侧，着重从土地、金融和城市政府角度出发采取措施，建立抑制泡沫发生的长效机制。

　　四、土地管理政策及土拍规则的变化

　　2023年2月23日，“全国2023年住宅用地供应分类调控工作视频培训会议” 提出，在22个热点城市实行“两集中”、“三批次”供地，即集中发布土地出让公告、集中组织出让活动，集中供地活动的节奏每年不超过三次。

　　五、针对房屋需求端的地方调控政策

　　在2023年3月份两会政府报告的指导下，各地出台了涉及土地、新房、二手房、租房的房地产整个运作周期的楼市调控措施，覆盖面广。这些收紧性措施基本都是针对需求端的调控为切入口，直面前期房地产市场出现明显升温的城市。而这些受调控城市的主要表现为，在开春后楼市供销两旺，房价飙升，或在市场热度下出现炒作投机行为的导火索。

　　六、针对房企的“三道红线”融资规则

　　2023年1月1日起正式推行的“三道红线”政策具体指标包括：剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比，此外拿地销售比、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

　　“三道红线”政策通过对剔除预收账款的资产负债率和净负债率的管控，将房地产行业各融资途径均纳入了监管范围。“三道红线”融资规则出台以来，试点范围内的部分高杠杆房企已采取降价促销、减少拿地投资的方式改善现金流情况。

　　七、房地产税相关政策

　　房地产税是政府向地产物业征收的一种财产税，通常向房产的业主或租户等使用者征收。负责征收房地产税的政府机构会对房地产价值进行估值，并以房产价值的一个百分比作为应缴的税额。而房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税，包含在房地产税范畴内。

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