去年以来，特色小镇在全国掀起一股热浪，各种培训显得炙手可热。1000个左右，这一数字本身也成了激励各方不断前进的一个财富光环。

　　特色小镇狂飙背后，“房地产化”一度甚嚣尘上。近日，住建部明令“三不盲”(不盲目拆老街区、不盲目盖高楼、不盲目搬袭外来文化)原则，令市场一时又陷入反思。

　　当前，特色小镇具体怎样在推进中又遇到了哪些具体问题产业又扮演了什么样的角色如何彰显特色小镇之魂”我们就此推出实地调查案例，以及圆桌风暴，进一步厘清特色小镇之惑。

　　当下，特色小镇可谓炙手可热，各路资本唯恐落后于别人半步，就连相关的培训、讲座也风起云涌，入门费也不菲。

　　近日，住建部的第二批300个特色小镇申报落幕，谁能入围牵动着各方的神经。而首批127个特色小镇从获批至今已过去了大约10个月，似乎具有“投石问路”的示范意义。

　　号称“国字号”的小汤山镇特色小镇，作为首批名单上的一员，也是彼时北京市仅有的3个特色小镇之一。近来，《每日经济新闻》记者实地探访该项目后获悉，登上首批名单不易，后续开展步骤更不易，比如规划方案尚未落实，后续开发也暂无消息。

　　规划方案至今难产

　　小汤山镇是距离北京市区最近的一个特色小镇，位于中轴线的延长线上，距北京城区仅16公里，镇域面积为70平方公里，先后被确定为中国可持续发展小城镇、全国环境优美乡镇、中国温泉之乡、北京市重点发展小城镇。

　　在小汤山镇政府官网首页上，红色字体“汤泉古镇”和“科技新城”显得格外抢眼。“我们现在虽然拿下了称号，但是实际上还没有具体落实去做。”小汤山镇政府一位科员这样告诉《每日经济新闻》记者。

　　对于一直未实现开发的原因，上述人士表示，“领导的意思是现在还没有一个具体的定位，所以方案书还没有下来。”

　　“规划方面的困惑，我们也定不了，镇政府层面拍不了板，资金就更不用说了，也没有说可以申请资金支持，就这样干等着，一年了。”小汤山镇城建科相关人员这样说道。

　　《每日经济新闻》记者致电小汤山镇政府规划办，对方告知规划方案仍然没有下来。

　　近年来，一直参与全国各地的特色小镇申报、评价的中国社会科学院城市发展与环境研究所所长助理、执行研究员李学锋对此深有感触，他强调说，无论是政府平台来开发，还是企业来参与开发，科学的规划都非常关键。

　　特色主题尚未明确

　　实际上，小汤山特色小镇之所以面临“尴尬”局面，与一开始申请时的主题颇有关联。记者获悉，小汤山特色小镇申请第一批特色小镇时抱着以“农业嘉年华”为主题从而带动一系列农业产业建设的初衷。但事实上，“农业嘉年华”属于兴寿镇。

　　“市里的意思是推小汤山，因为小汤山有温泉，但是现在一直没有动静，很多项目没法继续再开展下去，比如汤泉古镇的话，很多事情没法去推进，做科技新城的话，科技的地方又没有，还得听区里的安排。”小汤山镇政府宣传部上述科员如是说。

　　小汤山特色小镇到底如何规划带着这个疑问，《每日经济新闻》记者辗转找到北京市规划委昌平分局。该分局规划科相关工作人员告诉记者，“目前特色小镇主要是规划在小汤山中心区打造。之所以一直没出规划，是因为区领导觉得因为特色小镇的面积比较大，其中，中心区大概就有17平方公里左右，而南方的一些特色小镇一般都是两三平方公里，每一个小镇又都有一个比较集中的主导产业。”

　　她进一步补充道：“到底怎么把特色小镇的概念规划好，其实后来想了想，那么大的面积不可能只打造一个主题，他应该是一个比较综合性的，应该是分几个板块，相当于一个大镇里可能套几个主题。”

　　目前，小汤山特色小镇在如何做出“特色”上还在进一步筹划中。前述规划科相关人士说道，“总感觉里面又有温泉、又有嘉年华、还有航空博物馆、还有特色农业，没有一个拎出来就很特色的东西。”

　　基于此，上述人士明确表示，特色小镇未来规划的初步想法是基于小汤山的特色打造以中轴线底景为背景的集休闲、特色农业和航空博物馆等综合的文化特色小镇。

　　住建部原副部长仇保兴曾建议，地方政府对特色小镇应采取激励而不是取代，要简政放权。他表示，特色小镇要有科学的评估。

　　特色产业引入未定

　　相比同属于第一批特色小镇的房山区长沟镇基金小镇和密云区古北水镇，小汤山的特色并没有凸显出来。

　　“如何利用温泉古镇带动相关产业、科技等经济增长都还在探讨阶段，原来预计2024年建成，到现在规划还没批呢，规划一直定不了。”小汤山镇政府城建科工作人员的一句话，道出了特色小镇建设中的实际问题。

　　李学锋指出，目前特色小镇规划面临以下问题，首先是专业人才缺乏，总体规划水平堪忧，尤其是西部地区;其次，像小汤山特色小镇申报时以“农业嘉年华”为主题，但实际上属于旁边的兴寿镇，导致定位不清晰。然而，第三个问题也不容忽视，环环相扣。这就是多位业内资深人士谈到的，更看重产业导入对特色小镇的重要性。

　　全国房地产经理人联盟执行主席杨乐渝表示，特色小镇的本质是一个创新试验区，核心是特色产业。

　　李学锋指出，即使规划得再好，没有产业根基就意味着没有可持续的资金投入，结果是特色小镇造血能力不足，打造特色小镇就会变成一句空话。

　　甘坑特色小镇

　　华侨城拟造100个特色小镇 甘坑新镇原创专属IP发展模式引关注

　　每经实习记者 董青枝 每经编辑 杨军

　　在特色小镇建设热潮下，华夏幸福、碧桂园、华侨城等多家房企已纷纷投身其中，部分小镇出现了“房地产化”等现象。

　　不同于一般开发商，华侨城本身具有较强的文旅资源整合能力，使其拟投资500亿元的首个“文化+旅游+城镇化”小镇——甘坑新镇，备受外界关注。

　　不过，华侨城的野心是要在全国打造100座特色小镇。对其商业逻辑，华侨城文化集团总经理胡梅林解释说，要挖掘传统文化，形成原创IP，与小镇开发相结合，形成新的特色小镇发展模式。

　　重点发展文化创意产业

　　华侨城甘坑新镇，位于深圳布吉清平高速与机荷高速交会处，北起甘坑村、凉帽村，南至三联村，拟规划面积约12平方公里。

　　近日，记者从福田乘公交车约1个半小时到达甘坑社区，一个古色古香的客家小镇映入眼帘，可体验特色客家美食街，部分建筑正在修缮中，还有随处可见的小凉帽，但是周边交通等基础设施还不太完善。据悉，未来周边会有地铁10号线甘坑站。

　　自去年5月华侨城集团签约甘坑小镇项目后，华侨城文化集团致力于整个小镇及周边区域的开发运营。在今年文博会期间，甘坑小镇展示了客家小凉帽设计原创专属IP而受到市场关注。

　　华侨城文化集团透露，预计今年底小凉帽农庄、小凉帽酒店、室内VR乐园等将陆续开业，随着小凉帽农庄、酒店、邮局等衍生系列IP发展同步开发，将形成IP文化产业链。

　　综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，华侨城甘坑小镇导入富有客家文化特色的IP品牌小凉帽，并举办了小凉帽国际绘本大赛，使小凉帽成为小镇的吉祥物和形象代言者，未来前景十分广阔。

　　7月15日，甘坑小镇凭借“IP Town”创新发展模式成功突围，获得2020中国文化旅游融合先导区(基地)试点，晋升为国家级文旅特色小镇。

　　胡梅林表示，用数字手段表达和展示传统文化是华侨城文化集团的主要方向，挖掘和开发本土文化IP，推动文化创意产业发展则是甘坑客家小镇的发展重点。

　　宋丁认为，要保证特色文旅小镇的可持续性发展，就必须对小镇实施不间断的持续创新，这是未来特色文旅小镇的命脉所在。

　　戴德梁行数据报告显示，第一批中国特色小镇主要有5种类型，其中旅游发展型小镇最多，共64个，占比达50.3%，其次是历史文化类小镇，共23个，占比达18.11%。从数据可看出，国家可能更支持旅游发展类和历史文化型的特色小镇，这两类可能更容易成功。

　　特色小镇投资热将趋稳

　　对于房地产企业来说，特色小镇之路将是一场持久的攻坚战。目前房地产企业更多的是注重长远打算，而未来发展的真正价值在于IP、内容和运营能力的打造。业内人士称现在特色小镇的前景并不明朗。

　　一直专注于文化旅游的华侨城已连续多年雄踞全球主题公园集团“亚洲第一、世界第四”，坚持创新发展，其文旅产品模式先后经历了锦绣中华民俗村(主题观光)、世界之窗(主题体验)、欢乐谷(都市娱乐)、东部华侨城(郊野度假)、欢乐海岸(都市休闲)，据悉，近日东部华侨城还创新性地提出大梅沙狂欢节。

　　现在华侨城正在以“文化+旅游+城镇化”为战略大力推进特色文旅小镇的开发，提出以PPP模式在全国打造100座特色小镇的计划，已在深圳启动大鹏所城、凤凰小镇、光明小镇等十大文化产业重点项目，并在四川、海南、北京、云南、西安等地布局多个项目。

　　除了华侨城外，华夏幸福、碧桂园、万科等多家房企都在涉足特色小镇。例如，华夏幸福也正以“PPP市场化运作”为机制将在未来3年在环北京区域、沿长江经济带以及珠三角区域等大城市、核心城市的内部以及周边布局百座特色小镇。

　　对于若干大投资商声称要开发100个特色小镇，宋丁认为，如此大的动向不免令人担心，毕竟建设特色小镇是一场比眼光、比耐力、比智慧和实力的长期较量。个人估计3年后，特色小镇投资热将会趋稳，甚至有些会出现困局而考虑退出。在特色小镇热潮下，投资商要保持理性，以效果取胜。

　　就甘坑小镇而言，华侨城自去年运营后取得了一定的效果。当地客家人告诉记者，现在很多人来甘坑旅游，他们做点特色小吃生意收入明显提高。华侨城相关负责人表示，一年多来，甘坑的人流量上涨了10多倍，今年“五一”假期最高达到10万人。而且有些位置租金上涨了至少3倍，房租最高达到180元/平方米。至于未来会不会收取门票现在还没确定。

　　戴德梁行华南区策略发展顾问部主管及高级董事李伟表示，特色小镇是国家推行新型城镇化的重要策略抓手，现在新型城镇化已开始发生以人为本、以产业为核心的质变。

　　目前，华侨城文化集团已与龙岗区及相关各方达成协议，联手推动整个片区的更新改造。华侨城文化集团方面表示，未来的甘坑新镇在原有的客家小镇基础上，重点突出产城融合。据甘坑新镇总体建设指标的预测，甘坑新镇预计引入企业4000家。

　　李哥庄特色小镇

　　“制帽之乡”变身空港小镇 多家大型房企抢先布局李哥庄

　　每经实习记者 冯颖祎 每经编辑 杨军

　　在城镇化的进程中，不仅有“城”，还应有“镇”。

　　位于大沽河畔，有着“中国制帽之乡”的李哥庄镇在2024年10月被评为全国首批特色小镇。今年6月，胶州市与中建八局正式签订李哥庄特色小镇合作框架协议，意味着空港小镇建设项目正式启动。

　　不过，《每日经济新闻》记者走访调查发现，随着胶东机场的落地和特色小镇的规划，该小镇还未崛起，李哥庄的房地产市场已逐渐升温了。

　　制帽成镇上支柱型产业

　　从上世纪90年代开始，李哥庄镇的制帽业开始兴起。经过漫长的发展，全镇已形成了集辅料、刺绣、印花、包装销售于一体的配套产业链。

　　《大众日报》信息显示，李哥庄全镇现有制帽、假发等生产企业680余家，从业人员3.8万人，已成为承载农村劳动力转移就业的重要平台，现已形成以李哥庄镇为中心，辐射周边多个镇办的传统产业经济圈。

　　在去李哥庄镇的路上，四处可以看到关于制帽厂的广告牌。《每日经济新闻》记者在李哥庄镇周边的大窑村和小窑村注意到，其道路两旁的布料、机器、成品等有关帽子的商店、工厂比比皆是。

　　大窑村的一位制帽厂的老板向记者表示，“李哥庄每个村子都有几家做帽子的，许多产品已经出口到国外了。”

　　李哥庄镇政府提供的材料显示，经过多年发展，李哥庄形成了制帽、假发、工艺三大传统优势产业。其中高端假发产销占全国80%的市场份额，作为“中国制帽之乡”，凉帽产品占全球市场份额的三分之一。

　　中共青岛市委党校管理教研部主任、教授刘文俭在接受记者采访时表示，李哥庄镇的帽子产业通过奥运会打开了海外市场，是镇上的支柱型产业。

　　定位空港小镇凸显特色

　　2015年，4F级的胶东国际机场正式动工。李哥庄镇全域纳入临空经济区，曾经的“制帽之乡”李哥庄镇又有了新的定位——空港小镇。

　　据胶州政务网消息，今年6月，胶州市政府与中建八局就李哥庄镇新型城镇化项目签订合作框架协议。中建八局拟投资246亿元打造李哥庄镇，目前在规划策划、一期建设、产业落地等方面已达成初步合作意向。

　　胶州市委书记孙永红在签署仪式上表示，希望中建八局充分发挥自身在技术、人才、资本等方面优势，将李哥庄镇打造成为全省乃至全国特色小镇建设的标杆。

　　在中建八局之前，李哥庄镇曾在2013年与正大集团、百悦集团签约《李哥庄小城市建设项目》，总投资达260亿元，合作打造现代化新型小城市，建设特色航空小镇、生态智慧新城、高端产业基地。

　　正大和百悦在2014年注册成立了青岛正悦投资开发有限公司来操作此项目，不过最近几年并没有新消息对外公布。李哥庄镇政府的一位工作人员向记者证实：“这个项目已经搁浅。”

　　刘文俭表示，李哥庄的空港小镇主要是结合临港经济区，之前确定特色小镇的时候缺少一个定位。现在有了空港小镇的定位，小镇的特色将更加凸显。也是给未来在产业升级发展方面指明了一个方向。

　　大型房企开始进驻李哥庄

　　新机场落户胶州并开建以来，新城、荣盛、保利、龙湖等多家大型房企陆续进驻胶州。

　　据了解，新机场的落成可以带动50万左右的产业人口。而随着区位优势的凸显，近年来李哥庄镇的房价也水涨船高。

　　在李哥庄镇的街道上可以看到密密麻麻的中介店铺。记者走访多家中介后发现，目前李哥庄镇并无新的楼盘推出，二手房的价格是6000元左右/每平方米。一位当地中介向记者介绍称：“现在你要买了，过两年肯定上1万元(每平方米)。”

　　据了解，前几年李哥庄镇房地产的开发量比较大，镇上农业劳动力转移，集聚了比较多的本地和外地务工人员。再加上位置靠近主城，不断有一些房企进入。一位李哥庄镇的居民向记者介绍道：“前两年的房价才三四千元钱(每平方米)。”

　　记者乘车环绕李哥庄镇一周看到，四处都是正在建设的工地。有的是自家房屋修缮，有的是正在建设的楼盘，但有一部分楼盘却处在停工的状态。

　　上述中介向记者介绍，“李哥庄镇有一些小产权的房子，都是周边村子盖的。今年3月份左右，政府加强了对这些小产权房子的监管，这些房子也就都停工了，有的已经开始拆了。”

　　上述镇政府工作人员也向记者表示，从今年初开始，一直在规范开发秩序，没有手续的一律不许建设。

　　随着当地房地产市场的规范，大型房地产企业开始进驻李哥庄镇。今年5月，李哥庄镇成功出让3幅住宅用地。公告显示，1号、2号地块均位于李哥庄镇机场南快速路南侧，李王路西侧。这两宗地块由龙湖地产旗下的青岛宏顺置业有限公司以楼板价接近1000元/每平方米、约1.2亿元的总价竞得。

　　锐理山东区域公司总经理马光明在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，李哥庄的房价是随着整个胶州的市场发展起来的。从胶州来看，李哥庄镇的价格还是比较低的。

　　记者在走访调查中了解到，今年5月，青岛西海岸新区举行了产业小镇洽谈大会，12个产业小镇项目现场签约。而到2024年，青岛全市将建成50个特色小镇。