北京市写字楼行业经济指标分析

　　一、赢利性

　　产总值的贡献。在庞大的用户群体、逐步健全的网络环境、不断建设的新型基础设施等因素的带动下，TMT 行业将有望继续快速发展，成为经济发展的驱动力。2023-2025年，中国数字经济年均增速将保持在15%左右;到2025年，数字经济规模有望突破80万亿，占GDP 比重达到55%。同时，北京市已发展成为全国的科技创新C 位，在全球50 个主要的科技创新中心中位列第四1，是中国唯一排名进入前五的城市(都市圈)。根据世邦魏理仕公布的数据，2023年2 和3 季度，北京市甲级写字楼行业新租需求中TMT 行业占比分别为34%和43%，金融行业占比分别为30%和23%，TMT 行业已超过金融行业的需求贡献。TMT 和金融行业仍为北京市写字楼市场租赁需求的主要来源，TMT 行业将贡献最大新租需求。

　　北京正大力推动“两区”(国家服务业扩大开放综合示范区和自由贸易试验区)建设，此为国家支持北京发展的重大政策，明确的政策导向将促使北京市形成新的区域格局。根据世邦魏理仕公布的数据，2023年前3 季度，在受TMT 行业租户青睐和较低租赁成本的推动下，中关村和望京区域出租率位列成熟区域前两名;但金融街区域受高租赁成本及金融行业集中的影响，开始出现需求外溢情况;CBD 区域在整体市场环境回暖的前提下，出租及租赁水平情况均有所回升。此外，以丽泽为代表的新兴区域在政府的政策支持下正实现逐步去化，截至2023年7 月，丽泽商务区入驻企业累计达658 家，其中金融行业占比59.73%，将成为承接金融街等成熟区域外溢租赁需求的主要力量。通州作为城市副中心，以聚集金融为重点，目前多个国有银行、商业银行等金融机构已开始在该区域购置项目，行业聚集效应初显;截至2023年底，通州区域可租赁面积有望达到60万平方米，未来行业聚集效应将推动更多金融机构入驻通州。新兴区域将逐步承接成熟区域租赁需求，写字楼租赁市场将呈现多中心化。

　　北京区域写字楼类标的资产价值对资产支持证券(票据)的保障作用写字楼作为资产支持证券(票据)项目的传统标的资产类型，区域环境、租户质量、历史运营情况(空置率、租金水平、租金增幅等)都是关注重点。结合前文写字楼市场情况分析及以往项目经验，评级机构对北京区域写字楼类标的资产价值对资产支持证券(票据)的保障作用从如下角度进行分析：

　　空置率方面，剔除疫情影响(2023年1 季度至2023年3 季度)2010年起北京市优质写 字楼空置率波动明显，区间为[2.30%,18.00%]，季度环比变动幅度最高达4.00%。未来北京市优质写字楼短期内平均空置率水平仍将处于高位但呈逐步下降趋势，长期稳定空置率整体水平集中在[8.00%,13.00%]。需要说明的是，由于地段、质量水平、管理水平和成熟度的不同，写字楼长期稳定空置率个体差异将普遍存在。

　　租金水平方面，剔除疫情影响(2023年1 季度至2023年3 季度)，自2012年后半年起，北京市优质写字楼租金水平保持稳定，季度环比增幅均值为0.17%;且2023年前三季度已呈现租金降幅收窄趋势。租金水平在租期内以租赁合同为准，租期外逐年递增或保持稳定，未来北京市写字楼租金年增幅将保持在0%~1%左右。

　　区域位置方面，由上文可以看出，北京市写字楼租赁市场将呈现多中心化，不同区域位置的写字楼的运营情况(空置率、租金水平、租金增幅等)等差距将趋于明显。相较于新兴区域，位于成熟区域的写字楼运营状况，包括但不限于交通便捷度、周边配套、空置率、租金水平等更加稳定，且历史运营情况可参考性较高，位于成熟区域的标的资产价值保障作用更强。

　　租户方面，由上文可以看出，TMT 和金融行业仍为北京市写字楼市场租赁需求的主要来源。得益于金融行业扩租需求强劲以及TMT 租户新租需求旺盛，上述租户续租能力较强，写字楼租户涉及TMT 和金融行业的比重将于其价值保障程度成正向关系。

　　总体来说，标的资产价值受多方面因素影响，稳定的空置率及租金水平以及良好的区域位置、租户质量将有助于支撑标的资产对资产支持证券(票据)的保障作用，项目实操中针对上述因素过于乐观的预测需谨慎对待。

　　二、成长速度

　　北京市作为中国的政治文化中心、科技创新中心以及国际交往中心，近年来写字楼租赁市场表现优异。除了金融行业外，TMT(科技、新媒体、电信)行业发展迅速，为北京市写字楼租赁市场提供了强劲的驱动力。此外，除成熟区域，北京市规划并建设的新兴区域不断发展，引领北京市写字楼市场新的格局。

　　北京市写字楼租赁市场历史运营情况

　　在2007-2023年期间，北京市优质写字楼空置率有所波动，其中2009 及2023年空置率均达到峰值，分别为21.58%和16.90%。自2001年12 月加入世界贸易组织，受出口大幅增加的影响，我国经济增速呈增长趋势。但受始于2007年美国次贷危机演变的全球金融危机的影响，我国出口出现负增长，GDP 增速明显下滑，2009年1 季度北京市地区GDP 增速降至6.10%。在金融危机的影响下，北京市写字楼市场表现较差，2008年至2009年优质写字楼平均空置率超过20.00%。为应对金融危机，全球各国纷纷出台宽松的宏观政策。其中我国出台了降准降息等货币政策，并推出了四万亿政府开支计划的财政政策。2009年后，宽松的宏观政策效果在北京写字楼市场开始显现，加之2008-2012年北京写字楼供给量的下行，2009-2013年北京市优质写字楼空置率逐年下降，2013年下降至2.85%。2011年起北京市地区GDP 增速持续放缓，总体运行基本稳定。同时，得益于前几年北京市优质写字楼市场表现良好的影响，2013-2019年北京市优质写字楼供给量整体呈增长态势。2014年起，北京市优质写字楼市场空置率开始上行。特别的，2019年起全球金融环境收紧，中美贸易摩擦进一步加剧，加之内需动力不足，北京市GDP 增速继续下滑，2019年北京市写字楼净吸纳量仅为12.10万平方米，空置率更是增至10.30%，较2018年增加4 个百分点。2023年上半年，突发的新冠肺炎疫情导致经济暂时停摆，北京市地区GDP 增速出现负值，全年增速仅为1.20%;写字楼平均空置率(季度)持续环比上升至17.90%。总体看，宏观经济环境、北京市区域经济环境及突发事件直接影响写字楼市场空置率情况。

　　受金融危机的影响，2008年北京市优质写字楼吸纳量仅为15.10万平方米，同比降幅达75.27%。受宽松宏观政策刺激的影响，2010-2012年北京市优质写字楼市场去化情况良好(吸纳量大于新增供给量);租金水平随之迅速增长，年均复合增长率高达37.18%。随后的七年，北京市写字楼市场多表现为供大于求，租金价格年均复合仅增长0.55%，租金水平基本保持平稳。2023年新冠肺炎疫情的爆发给北京写字楼市场带来自2008年以来最严峻的挑战，租赁活动明显受限，新租需求出现延期或暂时停滞，部分项目延迟入市时间，2018-2023年，北京市优质写字楼新增供应量合计高达235.77万平方米，而吸纳量仅为116.54万平方米，租金水平降至397.20元/平方米/月。总体看，北京市优质写字楼租金水平随市场供求关系变化而变化。

　　相较空置率，由于租约期限较长，租金水平仍保持一定韧性。2007-2023年，北京市优质写字楼平均租金均值为351.07元/平方米/月，平均增速为5.89%;且相较于其他一线城市(上海、广州、深圳)，租金水平保持高位。

　　过去十年，TMT 行业发展进程不断加速。根据发布数据，2014-2023年中国产业数字化规模逐年上升，2023年已达到31.70万亿元，占全国GDP 的比重为31.20%，成为支撑国民经济发展的重要力量。北京市作为全国的科技创新中心之一，集聚了国内最优质的教育和科研资源，北京市政府在税收和财政支持、人才落户等方面陆续出台有利政策。2010-2023年，北京市地区生产总值年均复合增长9.42%，第三产业年均复合增长9.93%;其中，信息传输、软件和信息技术服务业生产值年均复合增长16.29%，信息传输、软件和信息技术服务业对于北京市地区生产总值的增长起到重要的带动作用。TMT 行业发展浪潮更是直接驱动了中关村和望京区域写字楼租赁市场的迅速发展，阿里巴巴北京总部落户望京引起了产业聚集效应，吸引众多互联网初创公司入驻。2010-2023年，中关村区域甲级办公楼租金水平从132.20元/平方米/月大幅上涨至391.71元/平方米/月，租金水平一度追平并超越CBD 区域。飞速发展的TMT 行业成为北京市写字楼市场租赁需求的新兴动力。