楼市新趋势

　　去年四季度，十余个城市房地产调控升级，至今已近半年。受供不应求等因素影响，一线城市周边房价涨幅明显。另据统计，在wind有完整房地产日交易数据的62个城市中，有23个城市的商品房成交套数同比增加50%以上(2024年1月1日—2月16日)。这些城市绝大部分为三四线城市，三四线城市销售大增。是为楼市新趋势。

　　受土地供应以及需求旺盛等因素影响，一线城市及周边城市房价正在上涨。以北京为例，一手房受到行政调控，房价环比得到控制;二手房由于需求旺盛，房价仍然在上涨。北京周边城市溢价明显，大批投资客涌入。

　　供应量短缺可能成为北京楼市调控难题。

　　近日，北京市政府常务会议审议通过《北京市2024年国有建设用地供应计划》，今年全市计划供地3900公顷，相比去年的计划减少了200公顷。其中，住宅用地计划供应610公顷，同比减少近五成。

　　值得关注的是，今年计划供应的这3900公顷土地中，鼓励和引导利用存量建设用地的比例将超过50%。整个“十四五”时期，北京市将实现城乡建设用地规模从2921平方公里缩减到2800平方公里的目标。

　　在需求难以减弱的情况下，供应短缺将成为北京楼市调控难题。

　　亚豪市场总监郭毅认为，2024年土地供应也难以出现太大突破，而商品房住宅用地潜在供应更是将维持低迷。这一趋势也将促使北京纯商品住宅市场规模继续收缩，而高端化的趋势也将进一步加深。

　　21世纪经济报道记者调查发现，受供不应求的市场因素影响，北京包括环北京楼市房价涨幅明显加快。尤其是环北京楼市，受溢出效应影响，不少投资客将其锁定为投资目标。

　　疯狂的“投资客”

　　隶属于河北省三河市的燕郊镇，由于毗邻北京，近期房价涨幅十分明显。

　　陈伟(化名)最近常常侥幸自己于2024年上半年在燕郊福成五期购置了一套二手房。他每次经过小区门口时，都会下意识询问中介，“房价涨到多少了”最近，中介告诉他，他们小区的房价已经上涨至2.8万元/平方米。

　　“燕郊步入4万元时代，黄金蓝湾一居成交价40332元。”近日，这一消息正通过中介迅速放大。经常询问房价的陈伟也听到了这个听起来“欢欣鼓舞”的消息。

　　迟迟未购房的刚需购房者赵磊(化名)近期则陷入了郁闷。当他发现，燕郊二手房普遍已经上涨至3万元/平方米时，他只好再往离北京更远的河北区域搜索。在京上班的他也顾不上计算：如果购房，以后交通时间成本将有多高。

　　燕郊仅是环京区域房价快速上涨的缩影。受北京市供不应求市场因素影响，环北京区域溢出效应非常明显，加之没有北京严格限购政策影响，不少投资客将其锁定为投资目的地。

　　河北省廊坊市荣盛花语城的销售告诉21世纪经济报道记者，“廊坊房价单价目前普遍在17000元/平方米-18000元/平方米之间，相比去年同期已经翻番。自住和投资的比例大概各占50%左右。”

　　河北省霸州空港跃界的销售也告诉21世纪经济报道记者，“霸州的房价单价目前在11000~12000元/平方米之间，最高的价格在17000元/平方米，最低在11000元/平方米，从去年七月份开始买房的基本上都是投资客了，因为这个房价已经不是本地人可以买得起。”

　　受严格限购等因素影响，北京市投资客并不多，但二手房房价涨幅也仍然明显。太阳宫附近的一家中介感慨称，“2015年，太阳宫片区老房子的单价只要3.5万元/平方米左右，现在单价已经涨到七万多了，涨了一倍了。”

　　供应短缺难题

　　上述中介人员将房价上涨过快归结为，北京土地供应短缺。“现在北京批地已经很少。市场上的新楼盘基本上是以前建好的，或者是以前批好地的。但现在刚需客户特别多。”

　　新盘供应短缺已是北京楼市不争的事实。

　　从近期发布的2024年北京供地计划来看，住宅用地2024年计划供应610公顷，同比减少近五成。其中商品住宅用地计划仅260公顷，同比减少七成。业内人士认为， 2024年北京土地供应难以出现太大突破，而商品房住宅用地潜在供应更是将维持低迷。

　　根据亚豪君岳会统计数据显示，2024年3月，北京住宅市场预计将有23个项目入市，其中既有纯新盘，也有19个老项目后期盘。

　　郭毅表示，在经历了1月、2月的季节性供应低迷之后，自3月开始项目入市积极性明显提升。而受到土地供应不足的影响，未来北京住宅市场供应难以再现单月三四十个楼盘的供应量，月均二十个项目左右的入市量也将成为极限。

　　值得注意的是，受多次调控风声影响，不限购的商办物业也可能成为北京购房者最后的“盛宴”。从3月入市项目特征来看，23个预计入市项目当中商办类项目多达10个，售价从20000元-80000元/平方米不等。

　　郭毅介绍，2024年北京房企在商办类物业获得的销售额高达1304亿元，占商品住宅销售额的比重超过三成。

　　“自去年通州双限之后，北京市商办物业全面调控的风声不断。 而一旦调控祭出，对于房企来说将是巨大打击。”郭毅说，“因此自2月中旬商办集中入市的趋势即开始显现，而3月份商办项目 抢入市 的现象将更加明显，这也或将成为商办产品 最后的盛宴 。”

　　中原地产分析师张大伟认为，2024年楼市降温是主要趋势。但因为供需结构难以全面改变，信贷虽然收紧但幅度有限，所以整体市场趋势还是量明显跌、价微跌为主。