3月1日,涿州市发布《关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见》的文件,涿州拟实施限购和差别化信贷政策。非本市户籍居民仅允许购买1套住房(含二手房)。这意味着继北三县、怀来县等地之后,又一个实施限购政策的环京城市。

　　据中国证券报记者调研,2月下旬以来,北京楼市交易活跃度有所提升,受三、四月传统旺季即将到来,以及学区、改善需求推动,部分热门区域房价及成交量有所上涨。分析人士认为,环京和北京楼市进入了博弈期。随着房贷折扣降低、放款时间变长,购房者尤其是以房换房的购房者将面临越来越高的购房成本和风险,后续信贷政策或将成为决定楼市走向的主要因素。

　　环京区域趋于“不留死角”

　　涿州市的文件显示,对非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含二手房)且首付款比例不低于30%;对本地户籍居民家庭购买第二套住房时,首付款比例不低于50%。

　　文件同时提到,严格商品房预售管理,进一步规范预售审批程序,严格要件审查,限期10日内一次性公布全部可售房源,落实住房价格备案制度,实行一房一价,明码标价,现场公示;加强价格管控,限定申报预售价格上涨幅度;完善个人住房信息查询系统,推进商品房联机备案系统的互联互通。

　　此外,开展严厉打击违规开发、经营专项行动。对存在违法违规的企业严格处罚,列入“黑名单”。

　　数据显示,自2024年10月以来,随着北三县、怀来等地陆续推出限购政策,同处环京圈的涿州房价大幅上涨,均价从千元迅速突破万元。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为,京津冀区域内,不论是北三县还是其他区域,房价涨幅均比较明显。以涿州为例,过去一年房价部分区域上涨超过一倍。这种情况下,市场投资需求聚集,市场炒作氛围浓郁。因此出台政策非常必要。

　　目前来看,本次涿州调控力度对于本地购房者并不严厉,主要通过对外地购房者限购降低市场炒作预期。

　　2024年4月,廊坊市政府出台“廊九条”,三河市、大厂回族自治县、香河县三地(简称“北三县”)外加固安,采取限购限贷措施。2024年9月,天津城六区和武清区开始执行限购和区别性信贷政策。2024年12月,怀来县推出了限购和差别化信贷的措施。此次加上涿州后,环京地区尚未限购的只有宝坻、涞水、永清和蓟县。

　　不过,从调控政策后的市场情况看,由于有京津冀一体化和通州副中心概念,部分区域房地产市场仍然被看好。

　　部分区域交易活跃

　　而回到北京市,目前从一些市场机构的数据和记者的走访情况看,市场成交活跃度有所回升,部分区域价格有所上涨。

　　云房数据显示,2月(截至26日)北京二手房均价62520元/平方米,环比涨幅2.75%,住宅成交12168套。

　　房天下数据中心数据显示,2月第3周北京新房均价47020元/平方米,环比上周的43368元/平方米上涨3652元/平方米,涨幅高达8.42%;二手房挂牌均价57569元/平方米(包含燕郊和北京周边),较前一周的57150元/平方米略微上涨0.73%。

　　自去年北京颁布“京八条”调控方案后,北京市场开始出现分化,一些非热门区域价格开始滞涨甚至略有调整。但部分房源尤其是学区房,由于附带资源稀缺,价格仍然坚挺甚至有所上涨。有券商分析师认为,学区房的旺盛需求是推动二手房成交均价上涨的部分原因。由于每年5月份是北京义务教育平台信息采集时间窗口,4月前优质学区房往往一房难求,价格因而猛涨。

　　这也与记者了解到的一些市场信息相符。春节前后可谓是学区房的一个分水岭,部分优质学区房涨幅超过了10%。据了解,德胜学区一套学区房单价已经从年前的12万元/平方米上涨到15万元/平方米。常女士去年年底以12万元/平方米的均价在西城区购置了一套小户型学区房。而节后至今,这一小区的类似户型单价已经接近14万元/平方米。中介告诉记者,学区房大多是老破小,符合学区无占用等条件的房源就不多。一旦出现户型、房龄指标较好的房源,往往能够很快成交。记者近期走访了老宣武某回迁盘,该楼盘是老宣武某传统牛小的学区房。尽管热度不及西城,同时小区环境、房型也不佳,但挂牌二手房的均价均达到10万元/平方米。附近一个环境稍好的小区,近期挂出的一50平方米的同一学区二手房,单价达到了12万元/平方米。

　　新房方面,云房数据显示,2024年2月(截至27日)北京市新建商品房共成交6298套,环比增长17.81%;成交均价37832元/平方米,环比上涨2.28%。

　　信贷政策影响后续走向

　　信贷方面,据记者了解,新年以来,除了少量外资银行还有85折房贷(有附带条件),北京各银行已经在执行9折房贷,购房者资金成本无疑将有所提升。

　　不过,比折扣收紧更加要命的是放款时间大大加长。记者了解到,不少购房者均遇到了贷款放款时间拉长的问题。以往一个月左右能够办妥的商贷现在2-3个月都未发放。

　　一些银行和中介人员表示,年前各大银行放款额度有所收紧,另一方面是在个别成交量较大的区域,抵押登记环节有所延长。一般来说,买卖双方过户后,银行将房本去建委做抵押,抵押登记后银行即可放款。当放款额度和抵押登记的环节受到影响,放款时间自然延长。

　　据伟嘉安捷最新统计数据,2月北京房地产个贷市场交易量和上月相比继续呈现下滑态势,环比下滑22%左右。伟嘉安捷认为,成交下滑一方面是受到春节假期因素的影响;另一方面是从年初开始便收紧的贷款利率优惠折扣,让一部分“刚性需求”陷入观望或“转买为租”。加上二套房贷款年限的缩短,也影响了占据市场大部分成交结构的改善置业人群,使得成交预期相比上月进一步回落,促使成交量下跌。

　　分析人士指出,房地产市场的发展依然主要看信贷政策,目前看,信贷政策有所收紧,但一月的额度依然刷新了历史纪录。对于易涨难跌的京津冀这些区域的房地产市场,整体依然需要增加政策影响。