2024年的楼市，将何去何从

　　5月9日，中国社会科学院城市发展与环境研究所等机构发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告(2020)》(以下简称“蓝皮书”)。对于商品房市场，蓝皮书预测，商品房均价增速由2024年的10%会下降到2024年增长不超过1%。

　　蓝皮书执行主编王业强表示，在中央经济工作会议坚持“房子是用来住，不是用来炒的”定位的背景下，2024年房地产政策的基调我们认为是抑制房地产投资，防止金融风险，同时也要保持房地产平稳发展。

　　同时，蓝皮书指出，2024年北京二手房成交量超27万套，创历史新高。北京地价上涨促使房价上涨，未来北京南五环外新盘房价将达6万元/平方米的水平，北京新房进入豪宅化时代。

　　《每日经济新闻》记者注意到，目前，热点城市调控仍在不断收紧，限购限贷力度还在不断加码。刚进入5月，郑州、无锡、上海等地又出台了有关房地产方面的调控政策。

　　预测1：房地产投资将进入下行通道

　　整体来看，2024年房地产市场经历了新一轮快速上涨。

　　蓝皮书中一组数据数据显示，2024年全国房地产开发总投资规模首次超过10万亿元的门槛。商品房增速也自2010年以来重新回到两位数增长，其中全国住宅均价7203元每平米，同比增长达到11.3%。

　　这也使得我国房地产市场区域性分化日益显著，“双高”特征明显，即一、二线城市高房价和三、四线城市高库存并存。

　　蓝皮书强调，防风险是2024年房地产政策的主基调。一是经济下滑的风险，需要正确认识房地产的积极作用;二是国际国内资本市场的“资产荒”风险，资金脱实入虚，推高房价;三是国内地方政府债务不断累积，如果房地产市场下行，很有可能激发地方政府债务危机。

　　蓝皮书预测，2024年城市分化将进一步加大，因城施策将更加显著，一二线重点城市仍以调控为主，其中二线城市降杠杆已成为主要任务，三四线城市“去库存”的优惠政策仍将继续，整体成交量将逐渐回落。

　　同时，根据2024年底中央经济工作会议“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，以及“既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”的定调，房地产市场将回归居住属性，投机性需求将受到压制。预计2024年房地产投资将进入下行通道，整体呈现温和下滑态势。

　　瑞银最新发布的《中国经济评论》报告预计，整体而言，4月地产建设活动大致平稳，房地产投资同比增速小幅放缓至8%~9%左右。

　　预测2：商品住宅销售面积或下滑5%

　　对于各界关注的商品房方面，王业强表示，从商品房市场销售情况来看，2024年增速回落，价格走势相对平稳。2024年商品房销售面积与销售额增速比2024年双双回落，降幅分别为10个百分点和20个百分点，预计商品房均价增速由2024年的10%会下降到2024年增长不超过1%。房地产市场价格的平稳也将有利于宏观经济的平稳运行。

　　对于2024年的商品房住宅市场，蓝皮书认为，货币政策保持“稳健中性”，房地产调控政策致力于促进市场平稳健康发展，住房市场库存消化压力减小，由宏观基本面因素决定的中长期住房需求增长趋于放缓。

　　具体到需求方面，蓝皮书指出，从住房需求的宏观影响因素来看，虽然宏观基本面因素总体依然向好，但经济增长和收入增长的放缓以及部分人口结构指标的逆向变化预示着中长期住房需求增长趋于放缓。

　　再从经济因素来看，据蓝皮书分析，2011年以来我国经济增速持续下行;2013年以来城镇居民人均可支配收入增速持续减小。从人口结构来看，我国人口抚养比自2011年由降转升，2014年和2015年上升速度增加;2014年以来结婚对数持续加速下降，2014年和2015年分别比上年减少约40万对和80万对。

　　基于上述因素，蓝皮书预测，与宏观基本面因素决定的中长期住房需求增长放缓趋势相比较，我们认为当前的销售规模难以持续。综合商品住宅销售面积预测模型和对中长期住房需求的估计，预计2024年商品住宅销售面积将出现5%~10%的负增长。

　　预测3：热点城市房价回落幅度较大

　　瑞银发布的上述报告中也指出，随着越来越多的城市出台房地产调控政策，高频数据显示4月30个大中城市的房地产销售同比跌幅从3月的30%扩大至40%。但部分未出台调控政策的三四线城市房地产销售依然非常强劲，可能在一定程度上抵消一二线城市的放缓。

　　而价格方面，去年年初以来，70个大中城市新建住宅价格环比涨幅总体呈波动上升趋势，9月房价涨幅创历史新高。伴随着热点城市房地产调控政策的实施，10月以来房价涨幅已出现收窄。

　　《蓝皮书》指出，在货币政策保持“稳健中性”的环境下，预计2024年70个大中城市新建住宅价格涨幅回落，热点城市受政策收紧影响回落幅度将较大。

　　此外，针对去年宽松的住房信贷政策环境也推动了房价、地价的快速上涨这一情况，蓝皮书认为，2024年信贷政策实现更均衡分配。

　　具体为，加大对实体经济的信贷支持力度，适度加大三四线城市房地产信贷资源的倾斜，以降低一线、二线热点城市的居民杠杆比例。房地产政策方面，在强化房屋回归居住属性的同时，通过因城施策、精准调控和中长期的长效机制来推进住房体制建设。