犹如高温天气一样，南京的楼市继续高烧。7月12日，南京进行了本月以来的第三次土地拍卖，不出预料，6幅地块被房企一抢而光。

　　值得注意的，8天内，南京共拍卖出30幅地块，其中12幅宅地全部达到最高限价，不仅要现房销售，还要配建面积累计达18.94万平方米的保障房，无偿交给政府。

　　一些业内人士表示，如果加上建设保障房的投入，以及因建设保障房而减少可销售商品房面积折算的成本，许多地块成本已直追甚至超越同地段房价，可以说是隐性的地王。在楼市正实施长效调控机制的背景下，房企如此疯狂抢地，未来风险不可小觑。

　　宅地最抢手

　　继上周拍卖出24幅地块之后，7月12日，南京再次拿出6幅地块(总面积21.8万平方米)公开拍卖，起拍总价58亿元，结果全部溢价卖出，最后成交总价达84.95亿元。

　　从竞拍情况看，宅地依旧最为抢手，3幅宅地全部达到最高限价，最后通过竞建保障房面积确定买家。

　　江宁区麒麟G35地块经过118轮竞拍，被华发地产以17亿元拿下。燕子矶G34地块，经过98轮竞拍，被佳兆业以12.5亿元竞得。燕子矶G33地块，经过87轮竞拍，被首次进军南京市场的金科地产以8.1亿元竞得。这3幅宅地均达到最高限价，按照规定，要现房销售，并分别配建保障房面积1.1万平方米、1.1万平方米、0.64万平方米。

　　宅地遭热抢，其他3幅混合地块也受到青睐，其中江宁区秣陵G40地块(商办)竞拍最为激烈，挂牌起始价5.4亿元，经过158轮竞拍，最后被中海地产以13.25亿元拿下，单位地价4.48万元/平方米。

　　值得注意的是，7月以来，南京市不断加大土地供应，到7月12日已进行了三次土地拍卖，共卖出30幅地块。在7月5日竞拍出首幅配建保障房的地块后，配建保障房似乎成土地拍卖中的标配。据统计，三次土地拍卖中涉及宅地共13幅，全部达到最高限价，配建保障房面积累计达18.94万平方米。

　　地价明降暗升

　　土地限价后，地王不再诞生，但这并不意味着房企的土地成本比周边地块有所降低。

　　某房企工作人员告诉记者，根据土地拍卖新规，超过政府限价后，以竞保障房面积确定拿地企业，从而将地价控制住。从拍卖的成交地价与该地块周边同类项目的房价对比看，地价确实低了下来，但事实往往并非如此。如果加上建设保障房的投入，以及因建设保障房而减少可销售商品房面积折算的成本，部分地块整体拿地成本仍是直追甚至有所超越同地段房价。

　　以7月7日出让的九龙湖G20地块为例，该地块被金隅地产以32亿元拿下，楼面地价达1.98万元/平方米，要现房销售，需配建保障房建筑面积2.78万平方米。相比周边地块之前拍卖价格，1.98万元/平方米的确低了几百元，但加上配建保障房的成本，重新测算下来，真实地价约2.6万元/平方米，实际上是创出了地价新高。

　　在严苛的出让条件之下，房企仍然表现出对土地如饥似渴的热情，说明非常看好南京未来的房地产市场。而当下的南京楼市的确太火爆。一手房市场，买房摇号成了主流，甚至连别墅都要摇号购买。二手房市场，二季度开始迅速回升，目前成交套数达5.3万套。

　　警惕方向在变

　　房企抢地市民抢房的同时，楼市的发展方向正在悄悄变化，从一线城市最近的调控方向来看，租赁住房或成为主流。

　　南京克而瑞首席分析师周颖说，上海已通过改变出让土地用途为租赁的方式，向楼市长效调控迈出了关键的一步。张江和嘉定新城的两块挂牌土地，其用途为迄今为止首次出现的租赁住房。

　　周颖说，住宅性质用地的拥有年限是70年，也就是说，取地的开发商只能全部持有其所开发的物业进行出租，在一次性投入大笔土地款和开发资金后，只能通过租金缓慢回流现金。这对拿地企业的资金实力和开发运营能力是一个绝对的考验。

　　不仅如此，上海市政府还在7月7日发布的《上海市住房发展“十四五”规划》上，给出了许多与以往截然不同的规划指标。新增住房第一位是市场化的租赁住房，第二位是保障性住房，第三才是商品房。从新增土地供应上看，商品房也只占了用地的36%。

　　上海出重手的同时，7月7日，深圳公布了《住房建设规划2024年度实施计划》，把2024年新增安排建设商品住房的套数提高了1倍，从2024年的4.3万套提高到8万套。此外，2024年还将新增保障性安居工程项目5万套，比2024年的计划大幅增长了20%。

　　周颖认为，在一线城市不断发“狠”从供给侧的源头、从长远的发展角度重新给出楼市控风险、稳增长的鲜明的多维定义之际，南京的摇号抢房估计很难持续太久。一些指标的统计数据形成的走势显示，这一轮楼市的风口已渐行渐远。