昨天傍晚，《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式发布，并将于本月30日起正式实施。

　　抱歉，昨天由于【京房字】每天发布一篇的限额已经用掉，所以顺延到今天给大家推送详细权威的解读。

　　注意!今天的解读干货很多，也很重要，大家要仔细看!

　　PART 1

　　先说一下此次正式发布的《办法》与之前征求意见稿的最大区别。

　　重要的话说三遍：

　　共有产权住房政府所持的份额暂不出售!

　　共有产权住房政府所持的份额暂不出售!

　　共有产权住房政府所持的份额暂不出售!

　　这条规定说的是共有产权住房将来的转让政策。

　　对于共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，政策还和原来的征求意见稿相同。

　　即：未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可向原分配区住房城乡建设委(房管局)提交申请，由代持机构回购。

　　回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。

　　而与征求意见稿发生变化的，是取得不动产权证满5年后的转让政策。

　　原则没有变化，即共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。

　　但转让的方式有变化。

　　原来转让方面的规定有三条：

　　1、购房人向原分配区住房城乡建设委(房管局)提交转让申请，明确转让价格。同等价格条件下，代持机构可优先购买。

　　2、代持机构放弃优先购买权的，购房人可在代持机构建立的网络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”，所占房屋产权份额比例不变。

　　3、共有产权住房购房人和代持机构经协商一致，可共同向其他符合本市住房限购条件家庭转让房屋。新购房人取得商品住房产权。购房人和代持机构按照所占产权份额获得转让总价款的相应部分。

　　另外，购房人取得不动产权证满5年，也可按市场价格购买政府份额后获得商品房产权。

　　而此次正式发布实施的《办法》中，前两条没有变化，即可以由代持机构购买，代持机构放弃购买的，可以在专用平台上发布信息，转让个人份额的产权。

　　但第三条规定取消了。

　　也就是说，政府所持有的产权暂不出售!

　　简单地说，就是原购房人可以转让个人份额的产权，但无论是原购房人还是新的购房人，都不可以购买政府份额的产权。

　　而且，共有产权住房的性质也不会变为商品房。要么代持机构购买了个人部分的产权，房子还是共有产权住房，提供给符合条件的家庭。要么就是个人将其份额的产权转让给下一个有共有产权住房资格的家庭，房子仍然也还是共有产权住房。

　　至于为何正式发布的《办法》中要这么设定其实很简单，大家也都知道，就是为了解决更多共有产权住房申请家庭的住房困难。

　　这也源于在征求意见的过程中，不少专家和广大刚需购房者的呼声，先解决刚需，防止炒作。

　　当前，共有产权住房刚刚推出，自住房也是近几年刚推出，因此申请家庭还很多。《办法》中进行了这样的设定，就是为了在当前供不应求的实际情况下，优先满足刚需的共有产权住房申请家庭。这也体现了“房子是用来住的，不是用来炒的”这一原则。

　　政府在不断推出新的共有产权住房项目的同时，还有存量的“二手”共有产权住房可以循环使用，这无疑加大了共有产权住房的供应量。

　　而且，对于普通购房人来说，还有一个利好，这些“二手”共有产权住房中，会有不少位置较好、交通便利的房源，而且还可以根据自己工作、生活的情况，挑选更合适的房源。

　　最后还要说明的是，政府份额暂不出售，并不影响个人份额的转让。

　　也就是说，个人份额该怎么转让还是怎么转让，个人份额转让中获得的利益还是和原来一样的。

　　另外，根据《办法》，购房人通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的，其共有产权住房产权份额由代持机构回购。回购价格是委托房地产估价机构参照周边市场价格评估确定。

　　简单解释，就是如果获得了其他住房，那么原来个人的共有产权住房份额要被回购。个人也不可以购买政府份额后获得房子的完全产权。

　　PART 2

　　以上是这次正式发布《办法》和征求意见稿的最大差别。

　　其他的变动比较小，比如：

　　对于准入标准，要求“申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房。”这其中限定了是在本市无住房。外地有房但在京无房的情况是符合条件的。

　　在不得购买共有产权住房的限定中，“申请家庭在本市有住房转出记录的。”也是在其中限定了是在本市有住房转出记录的，外地的住房转出记录不算。

　　在这一点上，主要是考虑了住房的区域特点。比如，在老家有一套房子，不代表在北京就有房子居住，这个家庭在北京还是需要解决住房困难的。

　　而关于单身申请年龄是之前征求意见中反映较多的问题。有群众反映30岁年龄限制过高，同时也有群众赞成，认为共有产权住房应优先保障家庭结构稳定且人口较多的家庭。不满30周岁单身家庭可“先租后买”，形成梯度消费。

　　此次正式发布的《办法》中对30周岁的年龄限制没有修改。

　　专家说，住房问题应该形成一个梯度消费，即刚就业的人群，可以先通过公租房等方式解决住房问题;待有了一定的积累时，利用共有产权住房等方式，由政府帮助购买产权住房;再经过一段财富的积累，可以改善购买商品住房。

　　“无论是哪个国家，也都没有刚毕业、刚就业的年轻人一上来就购买产权住房的。目前北京正在完善的住房体系，就是要完善各个梯度的住房供给，形成一个梯度的住房消费。”专家说。

　　下一步，市住建委将制定支持政策，引导单身青年通过租房方式解决住房困难问题，实现有效衔接。

　　PART 3

　　最后，再给大家捋一下共有产权住房政策的要点：

　　第一，新房新办法、老房老办法，以销售为时间节点。

　　第二，各区的房源，都要有30%划给新北京人。在重点功能区、产业园区范围内还将有人才共有产权房项目。

　　第三，单身人士申购需年满30岁。

　　第四，有过住房转出记录的家庭，不能再申购共有产权房。如果离婚了，需要3年之后再申购。有违建不更正的，也不能申请共有产权房。

　　第五，再申请自住房不在市住建委平台上了，改成区里报名、区里监督摇号、区里定优先组顺序。

　　第六，选了房又不要的行为发生两次以上，3年内别申请了。

　　第七，个人和政府指定持有机构分别拿多少比例的房子，看预定售价和摇号选房时的同区域同品质商品房均价比。

　　第八，持有不满5年的只能代持机构回购。

　　第九，持有满5年的，同等价格下代持机构优先买;也可以按原有比例卖给有共有产权住房购买条件的家庭。

　　第十，物业费和公维，再加上暖气费之类的，共有产权双方谁住房谁承担，也就是购房人承担。

　　第十一，出租指定平台，中介不能代理共有产权房的出租出售。

　　第十二，弄虚作假，10年禁止申请保障房和政策房。