作为今年以来全国土地出让金额超千亿元的6个城市之一，南京在10月的最后一天迎来了土地拍卖市场的降温。当天，共有4幅地块出让竞拍，结果均未达到最高限价，其中2幅宅地较区域最高价每平方米下降5000元。

　　业内人士表示，虽然地价不直接决定房价，但很大程度上体现着社会资本的预期，其升温或降温，直接反映了资本情绪。地价不涨甚至出现下跌，说明开发商对后市谨慎，拿地的积极性也相应降低。

　　值得注意的是，南京一、二手房市场降温明显。从2024年12月至今，当地楼市新房价格已是8个月回落、2个月持平，年内累计下跌幅度超过1%;二手房价格同比涨幅已连降10个月，成交量相比去年9月已是“腰斩”。

　　竞拍未现激烈场面

　　10月31日，南京迎来了今年第四季度的第二场土地拍卖会，共出让4幅土地，其中秦淮区2幅、江宁区2幅，总出让面积12.37万平方米。4幅地块中，3幅为住宅用地，出让面积合计为10万平方米。其中以城中纯住宅用地最受关注，最高限价楼面价达每平方米35982元。

　　从拍卖结果看，4幅地块最终全部出让，成交总金额49.7亿元。但从拍卖过程来看，以前动辄上百轮竞拍、甚至触发最高限价靠摇号决定买家的情形没有再现。此次竞拍的4幅地块中，一幅商业地块以底价8.5亿元成交，另外3幅宅地均未达到最高限价，竞拍最激烈的只有33轮，少的仅仅23轮。

　　具体来看，江宁青龙山国际新城G61、G62两幅宅地分别经过23轮和25轮竞拍，被金茂和朗诗以12.2亿元和14.8亿元各自拿下，楼面地价分别为每平方米14702元和每平方米14435元，相比此前该区域最高楼面价每平方米19486元，意味着每平方米直降了约5000元。

　　而G59地块为南京城中稀缺住宅用地，周边豪宅众多，新房均价在每平方米4、5万元，因此备受关注。但其拍卖过程波澜不惊，报名竞价的只有7家房企，经过33轮竞拍，被中冶以14.2亿元揽入怀中，成交楼面价为每平方米32544元。

　　此次拍卖，政府对房企开发楼盘的要求明显提高。3幅宅地均要求装配式建筑面积比例达100%，其中G59地块建筑100%实行全装修和成品交付。

　　南京土地市场降温值得关注，有一定的导向作用。开发商拿地成本下降，会间接影响到后续的房价，有可能在土地这个根源上抑制房价的持续上涨。

　　交易量持续下滑

　　在不断调控之下，南京楼市的格局正在悄然改变，日光盘越来越少，有些新盘开始愁卖，各种开盘购房优惠重现。

　　南京网上房地产数据显示，江北纯新盘三金鑫宁府首开250套房源，销许均价每平方米25513元，时隔三个月仍没卖完。江北明发香山郡加推60套毛坯房，销许均价每平方米25098元，到目前只去化六成。

　　同时，各种购房优惠再现。10月14日，江宁万科和昌金域东方首次开盘，推出384套精装房源，均价每平方米23857元。开盘当天，开发商推出了多种优惠：认购成功后可享受总价减免5000元的优惠;一次性付款或商业贷款并成功办理的，可享受总价减10000元的优惠。尽管如此，截至目前去化仅约七成。

　　据不完全统计，9月份以来，南京共有20多家楼盘开盘，约一半以上没有卖完。在此情形下，个别楼盘开始到热点楼盘附近揽客，有的甚至开出总价3个点的优惠，以吸引购房人。

　　缩量之下，价格开始松动。国家统计局数据显示，去年12月份以来，南京房价已连续10个月停涨，其中8个月回落、2个月持平，年内累计下跌幅度超过1%。

　　不过，南京热点板块的一些限价楼盘依然是供不应求，一开盘就被抢光，但在限卖之下，其流动性也在进一步降低。

　　随着市场的变化，一些开发商不再等待和观望，开始加速开盘。10月最后一周，南京迎来了开盘潮，15家楼盘先后申领了销售许可证，3000多套房源入市。预计11月份还将有近60家楼盘推出超1万套新房。

　　和新房降温一样，南京的二手房市场亦明显变冷。

　　网上房地产数据显示，今年9月份，南京二手房共成交6161套，比8月份的8215套下降了2054套，比2024年9月的12569套则是下降一半以上。据国家统计局数据，9月份，南京二手房价格环比下跌0.3%，同比涨幅已连降10个月。

　　不少配套不成熟区域二手房开始卖不动，一些二手房价过高区域成交量也在持续下滑。据房产中介透露，进入10月，南京二手房市场明显变冷，看房的人很少，一些投资客开始降价抛售。某楼盘一套239平方米的房子，原价1320万元，现在卖1280万元，总价直降40万元。

　　房产中介人士认为，南京二手房成交量下滑，主要是贷款政策不断收紧，导致部分购房人放弃购房计划。

　　业内人士表示：“房子是用来住的，不是用来炒的”的政策定位非常明确，无论对于开发商，还是购房者、投资客，抑或地方政府，在楼市进入新周期的情况下，各方必须顺势而为。