安居客首席分析师张波认为，在过去一年，通过严格调控政策，楼市降温明显。预计2024年将在此基础上做到短期调控不放松，热点城市继续降温并实现房价理性回归。

　　“市场低迷，要想成交就要降价。”链家地产一位中介告诉21世纪经济报道记者。他以北京市通州区新近成交的一套112平方米房源为例。据他介绍，这套房源原本报价为599万，最终成交价为562万。

　　楼市低迷在成交量方面表现得十分明显。根据中原地产数据统计显示，2月份，北京市二手房成交7361套;新建商品房住宅合计签约594套，这刷新了最新三年来最低月成交值。

　　不仅是北京，同为一线城市的上海市场也表现低迷。根据上海链家市场研究中心监控的数据显示，2024年2月，上海市新建商品住宅成交面积为20.29万平方米，环比下跌59.08%，同比下跌41.47%;成交套数为1675套，环比下跌61.33%，同比下跌41.88%。这一成交面积和套数，均为自2012年2月以来的最低点。

　　安居客首席分析师张波认为，在过去一年，通过严格调控政策，楼市降温明显。预计2024年将在此基础上做到短期调控不放松，热点城市继续降温并实现房价理性回归。

　　休假模式

　　在2024年楼市成交量下滑背景下，2024年2月一线楼市开局继续低迷。

　　中原地产数据统计显示，2月份，北京市新建商品房住宅合计签约594套。受春节长假以及调控影响，2月市场成交量刷新了最近3年的最低月成交值;从成交金额看，50亿的2月住宅市场签约额也是最近3年的最低值，延续了1月来市场低温。

　　不仅新房市场，二手房成交量也同样低迷。2月份，北京二手房成交量为7361套。中原地产分析师张大伟认为，从最近数年数据看，2024年全年北京二手房住宅成交在13.6万套，相比2024年的27万套下跌50%，这一成交量也是2015年来的最低值。可以预期的是，2024年二手房市场成交量将继续低迷。

　　经过接近一年的连续楼市调控，随着政策进入平稳周期，二手房价也步入深度调整期。根据中原地产数据统计显示，北京二手房价格调整非常明显，从2024年4月开始到现在10个月累计跌幅超过15%，部分区域房源价格跌幅接近20%。

　　上海表现也类似。根据上海链家市场研究中心监控的数据显示，2024年2月，上海市新建商品住宅成交面积为20.29万平方米，环比下跌59.08%，同比下跌41.47%;成交套数为1675套，环比下跌61.33%，同比下跌41.88%。这一成交面积和套数，均为自2012年2月以来的最低点。从成交价来看，今年2月，上海市新建商品住宅成交套均价格为523万元，仅略高于今年1月水平，是2024年以来套均价格第二低的月份。

　　按照楼市惯例，春节受假期影响，成交量环比大幅下滑属于正常，但从同比情况看，调控影响仍然十分明显。不过，各类城市表现仍有差异。根据安居客房产研究院跟踪数据，2月一线城市楼市开启休假模式，成交套数环比大幅下滑，同比去年也有近五成的跌幅;随着假期的结束及新增预售房源的入市，预计3月成交情况会有所回升。从安居客线上监测数据来看，受春节假期影响，2月全国用户找房需求环比下滑20%，一线城市环比下行28.9%，三四线城市热度下行幅度较小，仅5.1%，返乡置业热潮拉动三四线城市热度，衡水、九江等城找房需求不降反升。

　　房价调整

　　步入2024年以来，调控并未有放松趋势，但信贷则有收紧趋势。

　　根据中原地产数据统计，目前北京大部分银行已经开始执行首套房贷款利率为基准上浮5%-10%，除部分外资行及少数优质客户执行上浮5%外，上浮10%逐渐成为北京房地产市场刚需的主流。对于市场来说，购房贷款的成本继续上升。从数据看，按照北京平均贷款额度首套房贷款200万-300万计算，月供已经高达1.2万-1.8万以上。相比2024年3·17调控前购房，每月月供增加在2500元以上。

　　张大伟认为，从楼市调控角度看，利率的提升对购房者影响非常大。简单测算，按照北京上海的刚需房价，贷款25年的刚需从过去的8.5折优惠利率到现在的基准甚至上浮，房价即使降低8%左右，对于刚需来说，会因为利率上涨而抵消了这部分降价影响。

　　张大伟认为，房价还将逐渐出现调整，这种情况下，银行的风险增加，银行对抵押品的风险意识将提高，各家银行预计后续将继续收紧房地产的额度与提高房地产贷款的价格。购房者的资金成本持续上升，已经逐渐完成了从量变到质变的过程，贷款的压力越来越大。目前市场成交已经全面降温，降价开始出现。

　　上述链家中介人士还注意到，目前市场上主要是换房客户。对这类客户而言，房源如果不能尽快出售就无法实现成功换房的目的。因此，房价适度优惠才有利于促进成交。“要想成交就要降价。否则客户都比较理性，不接受的。”

　　对北京楼市另一影响较大的因素是，大量推出的共有产权房也在逐渐影响市场。今后五年北京将完成25万套共有产权住房供地，通过加快房源供应，提升建设品质，公平合理分配，进一步稳定社会预期，坚决抑制投资投机性购房需求，促进住房回归居住属性。

　　“北京将有大量的限价商品房与共有产权房上市，整体市场在2024年有可能继续降温。对于刚需来说，在大量低价房源上市后，选择余地将增加。”张大伟说。

　　3月1日，由中铁置业与碧桂园北京区域联合投资开发的海淀区首个共有产权房项目中铁碧桂园正式开始为期两天的选房。据了解，该项目本次共有431套房源面向海淀区户籍无房家庭和在海淀区工作的本市其他区户籍无房家庭配售，含全装修费用售价35000元/平方米，购房人产权份额比例为70%。当天现场约4000户家庭参与选房。据现场人士称，截止到当天下午五点，431套房源已经全部被选完。针对符合北京市住房限购条件且在海淀区稳定工作的非本市户籍的无房家庭配售，该项目还将推出第二批次的185套房源。