一年前的3月，说在北京，一朋友买房，卖家报价728万，从7点半砍价到夜里11点半，745万成交……一年后的3月，北京某热门小区，60平方米左右的两居室，去年4月份挂牌时报价760万元，现在挂牌价已经降到595万元。

　　《北京又疯狂卖家报728万，买家从7点砍价到夜里11点，745万成交…》，这是去年3月13日券商中国刊发的一篇报道，这也是北京3·17新政前夕，北京楼市狂热的一个缩影。

　　如今，一年时间过去了，在连续不断的调控下，特别是在“房住不炒”的政策导向下，楼市已经发生至少六方面的巨大变化：

　　1、说北京：一年时间，北京房价累计跌幅高达15%，成交量更是急速萎缩，新房成交量同比下跌48.7%;

　　2、说深圳：连跌了17个月深圳楼市，迎来了一波“小阳春”，3月5日至11日，单周新房成交539套，环比增长9.6%，二手成交1160套，环比增长36.3%;

　　3、说房贷利率：房贷利率全面上浮，2024年2月首套房贷款平均利率为5.46%，相当于基准利率1.114倍，同比去年2月上升22.15%;

　　4、说房贷总量变化：房贷已成稀缺“品种”，即使购房成本上升，房贷利率普遍上浮，但房贷却是“不是想贷就能贷”;

　　5、说最基本大政：“房住不炒”定位已被写入十九大报告以及今年政府工作报告;

　　6、说主要银行变化：在大力发展住房租赁市场号召下，工商银行、中国银行、农业银行、建设银行、交通银行、中信银行等多家银行正式进军住房租赁市场。

　　北京房价跌15%，成交量腰斩

　　今天的一份数据刷屏了：

　　链家研究院报告显示，去年的调控结束了北京房价连续17个月上涨的势头，随后价格出现连续9个月的下跌，累计跌幅15%左右。2024年3月北京二手房均价为58527元/平，与2024年12月的水平接近。目前，北京二手房房价似乎出现了企稳迹象，1月房价环比上涨0.3%、2月环比下跌0.5%。

　　虽说大家对于楼市转冷已有所预期，但是15%的跌幅还是让市场吃了一惊。

　　此外，北京各区二手房价格出现不同程度下跌，通州区实施更严厉的限购措施，降幅最大。数据显示，北京各区二手房价格今年3月较去年同期下跌8%至30%不等。其中，顺义区跌幅较小，下跌8.1%;通州区跌幅最大，达到29.1%。

　　比北京房价跌得更惨的，是环京楼市。链家网显示，燕郊二手住宅单价普遍下跌1万元，不少二手房小区房价几近腰斩，个别楼盘甚至暴跌2/3。

　　其实，从去年3月17日以来，北京史上最严楼市调控政策实施刚好一周年。这一年，据不完全统计，北京出台了30条以上的楼市调控措施，新房、二手房成交量几乎腰斩，房价全面下跌。

　　国家统计局数据显示，2024年9月份，北京新建商品住宅销售价格曾创下单月同比上涨30.4%的历史纪录。

　　中原地产研究中心统计数据显示，北京新建商品房住宅类合计调控后一年签约23388套，同比下调幅度达48.7%，刷新了历史最低纪录。别墅类物业成交在317之后签约4137套，跌幅52.7%。跌幅最大的是商住类物业，调控一年来，实际签约只有5895套，同比跌幅91%。

　　二手房成交量同样低迷。数据显示，2024年全年北京二手房住宅成交在13.6万套，相比2024年的27万套暴跌50%，这一成交量也是2015年来最低值。

　　一年时间，不仅成交量腰斩，二手房价格也连续9个月环比下跌，其中有7个月领跌中国内地各大城市。

　　房价连跌17个月，深圳3月楼市迎来一波"小阳春"

　　这波深圳的房价涨得比其他一线城市要早，2024年10月，率先出台了限购政策，“限购限贷限售限价限商”等调控力度空前。

　　2013年到2014年，深圳新房住宅均价缓慢上涨，2015到2024年出现了井喷式增长，10月份新政后基本保持稳定。根据网签数据，2024年2月份，新房住宅均价54191元/平，环比下降0.1%，持续下调17个月，共减少1420元/平。

　　在房价稳中有降的同时，深圳楼市成交量出现大幅下降。深圳中原研究中心数据显示，2024年深圳一手住宅成交面积259.3万平方米，环比下降38.0%，为十年来最低。此外，全市二手住宅共成交63578套，较2024年下降33.7%。

　　不过，在经历了2月份成交低迷之后，3月上旬深圳楼市迎来了一波“小阳春”。

　　深圳中原研究中心数据显示，3月5日至11日，单周新房成交539套，环比增长9.6%;成交面积共计53902平，环比增长7.7%;二手成交1160套，环比增长36.3%;成交面积97821平，环比增长41.6%。

　　截至3月11日，深圳3月全市一手住宅累计成交891套，成交均价54388元/平，日均成交81套;二手住宅累计成交1527套，成交均价56790元/平，日均成交138.82套。3月份，深圳全市一二手累计日均成交219.82套，去年同期，一二手累计日均成交181.97套;2月份这一数据仅为140.25套。

　　记者了解到，春节过后中介机构的访客量有所增加，一些开发商也开始陆续推出新盘，不过目前新盘项目仍受到“限价”的影响，出现了新盘开盘价格低于周边的一些二手房的倒挂现象。

　　深圳中原研究中心表示，深圳市场已回暖，开发商抢跑入市，预计后期成交量将进一步回升。二手市场价格平稳，近期报价指数企稳，业主对市场信心依旧，预计二手成交将逐步回升。

　　房贷利率全面上浮

　　融360监测数据显示，2024年2月全国首套房贷款平均利率为5.46%，相当于基准利率1.114倍，环比1月上升0.55%;同比去年2月首套房贷款平均利率4.47%，上升22.15%。在融360监测的35个城市首套房贷款平均利率中，本月最低值为上海5.06%，最高值仍为郑州达5.92%。

　　此外，融360监测数据显示，2024年2月，19家主要银行中有15家银行首套房贷款利率已超过基准上浮10%，较上月新增4家。

　　工商银行、农业银行、中国银行、建设银行国有四大行首套房贷款平均利率分布在基准上浮8%-10%之间。

　　二套房贷款平均利率在近一年时间，也是呈现持续上涨态势。

　　数据显示，2024年2月全国二套房贷款平均利率为5.79%，较上月上涨0.03个百分点。具体来看，融360监测的35个城市533家银行中，有77家银行执行基准利率上浮10%，99家银行执行基准利率上浮15%，314家银行执行基准上浮20%及以上。

　　再来看一下，北上广深最新房贷利率：

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　　房贷，不是想贷就能贷

　　各大城市房贷利率普遍上浮，对于购房者来说，即使购房成本上升，但房贷却是“不是想贷就能贷”。

　　昨日，券商中国刊发的《以深圳为例，来看看房贷额度有多告急》报道中，提到一组数据：今年2月份，深圳地区工农中建四家国有行的房贷余额，仅增长了71.36亿元。

　　这一数据印证了当前的房贷增速大大回落。

　　另一方面，银行放款时间已经开始延长。“看调控，无固定放款时间”，已经成为多数银行个贷客户经理的口头禅。一位中行个贷经理跟券商中国记者表示，以往房屋抵押后，1周左右可以放款，而如今放款时间已经延长至1到4个月。

　　中原地产一份数据显示，当前深圳多家银行放贷时间已经延长。

　　配表格

　　坚持“房住不炒”定位

　　2024年中央经济工作会议第一次提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”之后，关于“房住不炒”的定位成了当前中国房地产市场健康稳定发展长效机制的核心指导思想。今年政府工作报告中，房地产再次被着重提及。

　　报告中对于“房住不炒”的定位：

　　报告指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

　　报告中关于棚改的目标：

　　启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。

　　报告中对于房租租赁市场的描述：

　　支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。

　　不过值得注意的是，今年政府工作报告中没有再提去库存政策，有专家认为，这意味着可能该政策在逐步淡化。

　　银行进军住房租赁市场

　　在“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，在这一既定政策导向下，各大银行已经悄然进入住房租赁市场。

　　中国银行

　　2024年2月2日，中国银行在上海举办“中国银行住房租赁金融服务推介会暨合作签约仪式”，全面进军住房租赁金融市场。在推介会上，中国银行与万科、中海地产、华润置地、招商地产、保利地产、碧桂园、龙湖地产、绿城等签署住房租赁市场金融服务战略合作协议，计划提供融资规模超过2000亿元。

　　同时，中国银行上海市分行与上海市金融服务办公室签订金融创新服务合作意向书，并与八家地方国企签订租赁住房(暨人才公寓)金融服务战略合作协议，开启首单面向引进人才的住房租赁综合服务。

　　工商银行

　　2024年1月，工商银行北京市分行与中信建投证券就住房租赁业务签署《全面战略合作协议》，致力于为首都住房租赁市场提供全方位、多层次、创新性服务。

　　2024年11月16日，中国工商银行广东省分行营业部(原广州市分行)与广州市住房和城乡建设委员会签署《战略合作协议》，为广州市住房租赁市场参与主体提供5000亿元授信资金。

　　农业银行

　　2024年1月18日，中国农业银行发布“法人租赁住房贷款”和“共有产权住房贷款”产品。不向“以租代售”住房提供信贷支持，不向炒房群体提供信贷支持，严防租赁住房业务信贷资金流入商品住房开发领域。

　　农行北京市分行与北京市保障性住房建设投资中心、首创置业、北京城建、首开股份、中铁置业、北京建工集团签署合作协议，拟向六家企业合计提供2000亿元信贷资金，用于支持北京市集体建设用地租赁住房项目开发。

　　交通银行

　　2024年12月18日，交通银行携手万科、绿地、碧桂园等26家房地产企业和广州市住房租赁协会等5个住房租赁平台在广州举办“住房租赁高峰论坛”。

　　会上，交行广东省分行与多家房企及住房租赁平台签署住房租赁战略合作协议，给予了包括万科、保利和佛山市建鑫住房租赁有限公司在内的签约主体合计超过1500亿元意向性授信额度，专项用于金融支持住房租赁业务发展。

　　建设银行

　　2024年11月2日，广东省住建厅、佛山市政府分别与建行广东省分行达成住房租赁战略合作，迈出了政银合作共同推进住房租赁市场建设的第一步。

　　2024年11月3日，建行深圳市分行与包括万科、华润、碧桂园等在内的11家房地产企业签署房屋租赁战略合作协议，宣布正式开发深圳市长租房市场。据建行深圳市分行相关负责人介绍，目前已与房企签署了超5000套住房租赁权转让协议，房源均为精装修新房，未来租户可通过建行“CCB建融家园”APP上提供的房源在线租房。

　　除了五大行之外，部分股份行也开始进军住房租赁市场。2024年10月30日，中信银行与碧桂园集团正式签署300亿元长租住宅保障性基金战略合作协议;2024年11月3日，招商银行北京分行助力全国首单住房租赁类REITs业务落地;2024年12月2日，民生银行总行和巴乐兔领先租房平台签订战略合作。