“旅游综合体”的概念，实际上来自于我们所熟悉的“城市综合体”，但是两者有着明显区别。城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐四大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。而“旅游综合体”，有时也称之为“休闲综合体”或“度假综合体”，是指基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社区为核心功能构架，整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。作为聚集综合旅游功能的特定空间，旅游综合体是一个泛旅游产业聚集区，也是一个旅游经济系统，并有可能成为一个旅游休闲目的地。

    2023年国内旅游人数达到40.0亿人次，旅游收入3.42万亿，同比增速分别为10.8%和12.0%，10年以来复合增长率分别为13.7%和22.1%。2023年出境人数达到1.28亿人次，同比增速达19.5%，近5年复合增长率也达到17.4%；2023年达到2,560万人次，同比下降1.4%。

1994-2023年中国出境游、入境游、国内游人数

 

1994-2023年中国旅游业总人数及增速

 

    博研咨询发布的《2024-2030年中国旅游综合体运行态势及投资战略研究报告》共九章。首先介绍了旅游综合体产业相关概念及发展环境，接着了中国旅游综合体行业规模及消费，然后对中国旅游综合体行业市场运行态势进行了重点分析，最后分析了中国旅游综合体行业面临的机遇及发展前景。您若想对中国旅游综合体行业有个系统的了解或者想投资该行业，本报告将是您不可或缺的重要工具。

    本研究报告主要采用国家数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。

 

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第1章   ：旅游综合体相关综述28

1.1 旅游综合体概念28

1.1.1 旅游综合体的由来28

1.1.2 旅游综合体的内涵28

1.2 相关概念的辨析29

1.2.1 旅游综合体与旅游产业集群29

（1）旅游综合体与旅游房地产29

（2）旅游综合体与旅游区29

1.3 旅游综合体的发展架构32

1.3.1 旅游吸引核32

1.3.2 休闲聚集区32

1.3.3 居住发展带32

1.3.4 社区配套网33

1.3.5 产业延伸环33

1.4 旅游综合体的基本特征33

1.4.1 旅游综合体内部特征33

（1）旅游功能复合性33

（2）业态配比合理性34

（3）空间形态连续性34

（4）运营一体化34

1.4.2 旅游综合体外部特征34

（1）城市旅游形象代表性34

（2）区域经济拉动性35

（3）交通系统便利性35

（4）政府参与的必须性35

1.5 旅游综合体开发的动因36

1.5.1 旅游消费转型发展的需要36

1.5.2 旅游供给能力升级的产物38

1.5.3 文脉传承的有效方式39

1.5.4 政府城市发展政策影响的必然结果39

1.6 旅游综合体开发的作用41

1.6.1 政府机构：区域综合升级的引擎41

1.6.2 旅游集团：旅游投资模式的新路41

1.6.3 地产企业：地产创新开发的方向41

第2章：中国旅游综合体投资开发环境分析42

2.1 旅游业发展及转型升级趋势42

2.1.1 旅游业发展现状分析42

（1）国内旅游人数分析42

（2）国内旅游收入分析44

1994-2023年中国国内游收入及增速

 

（3）国内旅游消费分析49

2.1.2 旅游业发展潜力分析49

（1）旅游业政策扶持加大49

（2）居民旅游消费能力提升50

（3）旅游业发展空间分析54

2.1.3 旅游业转型升级方向55

（1）旅游消费模式升级分析55

（2）传统旅游行业弊端显现56

（3）旅游行业转型升级方向63

（4）旅游产业融合发展分析69

2.2 旅游景区开发与经营情况分析72

2.2.1 旅游景区开发历程回顾72

2.2.2 旅游景区开发经营模式75

2.2.3 旅游景区经营情况分析84

2.2.4 旅游景区发展特点分析92

2.2.5 旅游景区综合开发趋势93

2.3 旅游地产开发现状与趋势分析95

2.3.1 旅游地产发展历程回顾 95

2.3.2 旅游地产开发现状分析97

2.3.3 旅游地产项目情况分析100

2.3.4 旅游地产行业发展特征103

2.3.5 旅游地产发展前景分析105

2.3.6 旅游地产开发模式升级107

2.4 旅游综合体与新型城镇化的关系110

2.4.1 我国城镇化水平及规划110

2.4.2 新型城镇化的提出及特点113

2.4.3 旅游综合体城镇化的特殊性115

2.4.4 旅游综合体对新型城镇化的影响116

2.4.5 新型城镇化对旅游综合体开发要求118

2.5 旅游综合体开发用地环境分析122

2.5.1 土地政策变化情况分析122

2.5.2 旅游产业用地优惠政策127

2.5.3 建设用地供需情况分析130

（1）批准建设用地规模分析130

（2）建设用地供应情况分析131

（3）建设用地出让情况分析132

（4）主要城市土地价格分析132

第3章：中国旅游综合体开发现状与运营模式分析136

3.1 旅游综合体发展历程分析136

3.1.1 旅游综合体萌芽期136

3.1.2 旅游综合体发展期136

3.1.3 旅游综合体井喷期137

3.2 旅游综合体发展现状分析138

3.2.1 旅游综合体开发现状138

3.2.2 旅游综合体发展特点140

（1）投资热点呈现战略规划导向性140

（2）项目选址呈现稀缺资源导向性142

（3）投资主体呈现出多元化的趋势143

（4）项目投资呈现金额巨大的特点144

（5）开发模式创新形式在不断涌现145

3.3 旅游综合体开发途径与形式146

3.3.1 旅游综合体开发途径146

（1）内部新增开发146

（2）内部置换开发147

（3）外部关联开发147

（4）外部储备开发148

（5）整体协调开发148

3.3.2 旅游综合体开发形式149

（1）域内更新型149

（2）域外联动型149

（3）综合统筹型149

3.4 旅游综合体运作模式分析150

3.4.1 政府运作模式分析150

3.4.2 企业运作模式分析152

（1）企业角色的定位152

（2）企业商业模式153

（3）企业运作模式的流程154

3.5 旅游综合体收入模式分析154

3.5.1 传统观赏旅游收入模式154

3.5.2 体验式观赏旅游收入模式155

3.5.3 休闲旅游收入模式155

3.5.4 度假旅游收入模式156

3.5.5 旅游房地产收入模式156

3.5.6 区域开发收入模式157

第4章：中国旅游综合体发展模式及选择与优化158

4.1 旅游综合体发展模式分析158

4.1.1 以娱乐功能为核心的发展模式158

（1）模式基本概述158

（3）模式经营战略159

（4）个案分析——日本迪士尼乐园161

4.1.2 以休闲度假功能为核心的发展模式162

（1）模式基本概述162

（2）模式开发特征162

（3）模式经营战略163

（4）个案分析——珠海海泉湾度假城164

4.1.3 以综合购物功能为核心的发展模式165

（1）模式基本概述165

（2）模式开发特征166

（3）模式经营战略167

（4）个案分析——杭州大厦168

4.1.4 以会展功能为核心的发展模式169

（1）模式基本概述169

（2）模式开发特征170

（3）模式经营战略171

（4）个案分析——成都国际会展中心172

4.2 旅游综合体发展模式选择173

4.2.1 发展模式选择的必要性173

4.2.2 发展模式选择影响因素174

（1）影响因素分析174

（2）影响因子的整合178

4.2.3 旅游综合体发展模式选择179

（1）确定旅游综合体核心驱动功能179

（2）其他功能子系统配置原则180

4.3 旅游综合体发展模式优化182

4.3.1 旅游综合体发展主要问题182

4.3.2 旅游综合体发展模式优化思路184

第5章：中国不同类型旅游综合体案例分析及开发191

5.1 主题公园旅游综合体191

5.1.1 主题公园旅游综合体发展历程191

5.1.2 主题公园旅游综合体开发条件192

（1）资源条件192

（2）区位条件193

（3）市场条件193

（4）规模条件194

5.1.3 主题公园旅游综合体开发模式194

5.1.4 主题公园旅游综合体产业体系195

5.1.5 主题公园旅游综合体开发策略195

5.1.6 主题公园旅游综合体案例分析——深圳华侨城197

5.2 温泉旅游综合体199

5.2.1 温泉旅游综合体的内涵199

5.2.2 温泉旅游综合开发必然性200

5.2.3 温泉旅游业发展阶段分析201

5.2.4 温泉旅游综合体开发条件204

（1）资源条件204

（2）市场条件205

（3）交通条件205

（4）环境条件205

5.2.5 温泉旅游综合体开发模式205

（1）路径一：纵向深耕205

（2）路径二：横向跨接206

（3）路径三：品牌塑造207

5.2.6 温泉旅游综合体产业体系208

5.2.7 温泉旅游综合体开发策略208

5.2.8 温泉旅游综合体案例分析——昆明柏联SPA 210

5.3 滨水型旅游综合体210

5.3.1 滨水型旅游综合体开发背景210

5.3.2 滨水型旅游综合体开发条件211

5.3.3 滨水型旅游综合体开发模式211

5.3.4 滨水型旅游综合体产业体系214

5.3.5 滨水型旅游综合体开发策略214

5.3.6 滨水型旅游综合体案例分析——三亚亚龙湾215

5.4 乡村旅游综合体216

5.4.1 乡村旅游综合体的特征216

5.4.2 乡村旅游综合体开发背景216

5.4.3 乡村旅游综合体开发条件220

5.4.4 乡村旅游综合体开发模式221

5.4.5 乡村旅游综合体产业体系228

5.4.6 乡村旅游综合体开发策略229

5.4.7 乡村旅游综合体案例分析——成都五朵金花230

5.5 文化旅游综合体231

5.5.1 文化旅游综合体的特点231

5.5.2 文化旅游综合体开发背景232

5.5.3 文化旅游综合体开发条件233

5.5.4 文化旅游综合体开发模式234

5.5.5 文化旅游综合体产业体系235

5.5.6 文化旅游综合体开发策略236

5.5.7 文化旅游综合体案例分析237

（1）芙蓉古城237

（2）上海新天地243

5.6 休闲商业旅游综合体247

5.6.1 休闲商业旅游综合体的特点247

5.6.2 休闲商业旅游综合体开发条件247

5.6.3 休闲商业旅游综合体开发模式248

5.6.4 休闲商业旅游综合体产业体系249

5.6.5 休闲商业旅游综合体开发策略249

5.6.6 休闲商业旅游综合体案例分析——张家界国际旅游商业城250

5.7 度假区型旅游综合体251

5.7.1 度假区型旅游综合体开发背景251

5.7.2 度假区型旅游综合体开发条件251

5.7.3 度假区型旅游综合体开发模式252

5.7.4 度假区型旅游综合体产业体系253

5.7.5 度假区型旅游综合体开发策略253

5.7.6 度假区型旅游综合体案例分析——滇池国家旅游度假区254

5.8 养生养老旅游综合体256

5.8.1 养生养老旅游综合体的特征256

5.8.2 养生养老旅游综合体开发背景256

5.8.3 养生养老旅游综合体开发条件257

（1）养生养老旅游综合体开发模式257

5.8.4 养生养老旅游综合体产业体系257

5.8.5 养生养老旅游综合体开发策略259

5.8.6 养生养老旅游综合体案例分析260

（1）台湾长庚养生文化村260

（2）北京将府庄园261

第6章：中国旅游综合体区域开发潜力分析263

6.1 海南省旅游综合体开发潜力分析263

6.1.1 海南省旅游资源概况263

6.1.2 海南省旅游业现状与规划264

6.1.3 海南省房地产市场现状266

6.1.4 海南省旅游综合体开发政策268

6.1.5 海南省旅游综合体开发潜力271

6.2 云南省旅游综合体开发潜力分析274

6.2.1 云南省旅游资源概况274

6.2.2 云南省旅游业现状与规划276

6.2.3 云南省房地产市场现状278

6.2.4 云南省旅游综合体开发政策280

6.2.5 云南省旅游综合体开发潜力283

6.3 广东省旅游综合体开发潜力分析284

6.3.2 广东省旅游业现状与规划284

6.3.3 广东省房地产市场现状285

6.3.4 广东省旅游综合体开发政策286

6.3.5 广东省旅游综合体开发潜力287

6.4 江苏省旅游综合体开发潜力分析291

6.4.1 江苏省旅游资源概况291

6.4.2 江苏省旅游业现状与规划307

6.4.3 江苏省房地产市场现状334

6.4.4 江苏省旅游综合体开发政策336

6.4.5 江苏省旅游综合体开发潜力343

6.5 四川省旅游综合体开发潜力分析344

6.5.1 川省旅游资源概况344

6.5.2 川省旅游业现状与规划346

6.5.3 川省房地产市场现状355

6.5.4 川省旅游综合体开发政策356

6.5.5 川省旅游综合体开发潜力379

6.6 吉林省旅游综合体开发潜力分析384

6.6.1 吉林省旅游资源概况384

6.6.2 吉林省旅游业现状与规划384

6.6.3 吉林省房地产市场现状385

6.6.4 吉林省旅游综合体开发政策388

6.6.5 吉林省旅游综合体开发潜力388

6.7 安徽省旅游综合体开发潜力分析390

6.7.1 安徽省旅游资源概况390

6.7.2 安徽省旅游业现状与规划390

6.7.3 安徽省房地产市场现状397

6.7.4 安徽省旅游综合体开发政策397

6.7.5 安徽省旅游综合体开发潜力399

6.8 贵州省旅游综合体开发潜力分析400

6.8.1 贵州省旅游资源概况400

6.8.2 贵州省旅游业现状与规划406

6.8.3 贵州省房地产市场现状408

6.8.4 贵州省旅游综合体开发政策409

6.8.5 贵州省旅游综合体开发潜力409

6.9 杭州市旅游综合体开发潜力分析411

6.9.1 杭州市旅游资源概况411

6.9.2 杭州市旅游业现状与规划414

6.9.3 杭州市房地产市场现状414

6.9.4 杭州市旅游综合体开发政策415

6.9.5 杭州市旅游综合体开发潜力416

6.10 青岛市旅游综合体开发潜力分析417

6.10.1 青岛市旅游资源概况417

6.10.2 青岛市旅游业现状与规划419

6.10.3 青岛市房地产市场现状421

6.10.4 青岛市旅游综合体开发政策422

6.10.5 青岛市旅游综合体开发潜力422

6.11 大连市旅游综合体开发潜力分析425

6.11.1 大连市旅游资源概况425

6.11.2 大连市旅游业现状与规划428

6.11.3 大连市房地产市场现状429

6.11.4 大连市旅游综合体开发政策430

6.11.5 大连市旅游综合体开发潜力430

6.12 上海市旅游综合体开发潜力分析431

6.12.1 上海市旅游资源概况431

6.12.2 上海市旅游业现状与规划432

6.12.3 上海市房地产市场现状433

6.12.4 上海市旅游综合体开发政策434

6.12.5 上海市旅游综合体开发潜力434

第7章：中国旅游综合体投资开发企业运营分析436

7.1 大型旅游企业旅游综合体投资开发情况436

7.1.1 中国港中旅集团公司436

（1）企业基本情况简介436

（2）企业组织架构分析437

（3）企业主营业务分析437

（4）企业经营情况分析439

（一）企业偿债能力分析439

（二）企业运营能力分析441

（三）企业盈利能力分析444

（5）企业旅游综合体项目分析445

（6）企业发展优劣势分析446

（7）企业最新发展动向446

7.1.2 中青旅控股股份有限公司446

（1）企业基本情况简介446

（2）企业主营业务分析447

（3）企业经营情况分析447

（一）企业偿债能力分析447

（二）企业运营能力分析449

（三）企业盈利能力分析452

（4）企业旅游综合体项目分析453

（6）企业发展优劣势分析455

（6）企业投资与并购分析455

（7）企业最新发展动向457

7.1.3 云南旅游股份有限公司458

（1）企业基本情况简介458

（2）企业组织架构分析458

（3）企业主营业务分析459

（4）企业经营情况分析459

（一）企业偿债能力分析 459

（二）企业运营能力分析461

（三）企业盈利能力分析464

（5）企业旅游综合体项目分析465

（6）企业发展优劣势分析465

（7）企业投资与并购分析466

（8）企业最新发展动向466

7.1.4 深圳华侨城控股股份有限公司467

（1）企业基本情况简介467

（2）企业组织架构分析467

（3）企业主营业务分析468

（4）企业经营情况分析468

（一）企业偿债能力分析468

（二）企业运营能力分析470

（三）企业盈利能力分析473

（5）企业旅游综合体项目分析474

（6）企业发展优劣势分析474

（7）企业投资与并购分析475

7.1.5 杭州宋城旅游发展股份有限公司475

（1）企业基本情况简介475

（2）企业主营业务分析475

（3）企业旅游综合体项目分析480

（4）企业经营情况分析483

（一）企业偿债能力分析483

（二）企业运营能力分析484

（三）企业盈利能力分析487

（5）企业发展优劣势分析488

（6）企业投资与并购分析490

（7）企业最新发展动向490

7.2 地产投资开发商旅游综合体投资开发情况492

7.2.1 恒大地产集团有限公司492

（1）企业基本情况简介492

（2）企业组织架构分析492

（3）企业主营业务分析493

（4）企业经营情况分析493

（一）企业偿债能力分析493

（二）企业运营能力分析495

（三）企业盈利能力分析498

（5）企业旅游综合体项目分析499

（6）企业发展优劣势分析499

（7）企业投资与并购分析501

（8）企业最新发展动向502

7.2.2 大连万达集团股份有限公司503

（1）企业基本情况简介503

（2）企业组织架构分析503

（3）企业主营业务分析503

（一）企业偿债能力分析503

（二）企业运营能力分析505

（三）企业盈利能力分析508

（4）企业旅游综合体项目分析509

（5）企业发展优劣势分析511

（6）企业投资与并购分析512

（7）企业最新发展动向512

7.2.3 雅居乐地产控股有限公司513

（1）企业基本情况简介513

（2）企业组织架构分析513

（3）企业经营情况分析514

（一）企业偿债能力分析514

（二）企业运营能力分析516

（三）企业盈利能力分析519

（4）企业旅游综合体项目分析520

（5）企业发展优劣势分析520

（6）企业投资与并购分析521

（7）企业最新发展动向521

7.2.4 深圳市万科企业股份有限公司521

（1）企业基本情况简介521

（2）企业组织架构分析522

（3）企业主营业务分析525

（4）企业经营情况分析526

（一）企业偿债能力分析526

（二）企业运营能力分析528

（三）企业盈利能力分析531

（5）企业旅游综合体项目分析532

（6）企业发展优劣势分析532

（7）企业投资与并购分析534

（8）企业最新发展动向535

第8章：中国旅游综合体发展趋势与投融资分析536

8.1 旅游综合体开发前景分析536

8.2 旅游综合体发展的未来趋势536

8.2.1 旅居一体新型生活方式成为主流536

8.2.2 文化振兴促进文化主题日益明显537

8.2.3 市场细分产品走向多元发展格局538

8.2.4 大型企业成为旅游综合体开发主力538

8.3 旅游综合体投资机会剖析539

8.3.1 旅游业投资热度分析539

8.3.2 旅游业投资特点分析539

8.3.3 旅游业投资热点分析541

8.3.4 旅游综合体投资机会541

8.3.5 旅游综合体投资价值543

8.3.6 旅游综合体投资544

8.4 旅游综合体开发风险的控制545

8.4.1 旅游综合体开发风险因素545

8.4.2 旅游综合体开发风险体现545

8.4.3 旅游综合体开发风险控制546

8.5 旅游综合体融资模式与建议546

8.5.1 旅游综合体融资模式分析546

8.5.2 旅游综合体融资机会分析546

（1）国内信贷环境分析546

（2）旅游综合体开发融资机会547

8.5.3 旅游综合体融资建议547

第9章：中国旅游综合体开发与运营策略548（ZY CW）

9.1 旅游综合体核心支撑要素548

9.1.1 土地依托性的资源548

9.1.2 旅游消费者的活动548

9.1.3 地产功能化的开发548

9.1.4 载体城市化的体现548

9.2 旅游综合体选址和风险评估549

9.2.1 选址评估指标体系549

9.2.2 风险评估指标体系549

9.2.3 选址与风险评估案例——“绿谷生态文化园” 550

（1）项目概况550

（2）方案选址与风险评估551

（3）项目开发建议551

9.3 旅游综合体的开发策略552

9.3.1 综合打造552

9.3.2 定位突破553

9.3.3 功能构架553

9.3.4 操作运营555

9.4 旅游综合体的创新与运营556

9.4.1 旅游综合体创新突破556

（1）商业模式的创新556

（2）主题概念的创新558

（3）产品策划与设计的创新559

9.4.2 旅游综合体运营突破560

9.5 旅游综合体的营销策略561

部分图表目录（部分）：

图表：1 2023年主要客源市场情况42

图表：2 职工规模1000人以上的首批4A级景区排序88

图表：3 自然类首批4A级景区职工规模结构90

图表：4 文物类首批4A级景区职工规模结构90

图表：5 主题类首批4A级景区职工规模结构91

图表：6 世界遗产类首批4A级景区职工规模结构92

图表：7 中国相继出台的区域规划或指导意见省份的分布140

图表：8 综合体功能子系统间价值链矩阵181

图表：9 发展现代化设施农业，1与N规模比例222

图表：10 三圣乡五个景区功能定位223

图表：11 花乡农居224

图表：12江家菜地225

图表：13 幸福林海225

图表：14 东篱菊园226

图表：15 荷塘月色227

图表：16 乡村旅游综合体的多产业联动228

图表：17 农业三产化229

图表：18 六大功能配比230

图表：19 养生养老创意旅游综合体三大核心服务体系258

图表：20 养生养老创意旅游综合体五大功能配套258

图表：21 近3年中国港中旅集团公司资产负债率变化情况439

图表：22 近3年中国港中旅集团公司产权比率变化情况440

图表：23 近3年中国港中旅集团公司固定资产周转次数情况441

图表：24 近3年中国港中旅集团公司流动资产周转次数变化情况442

图表：25 近3年中国港中旅集团公司总资产周转次数变化情况443

图表：26 近3年中国港中旅集团公司销售毛利率变化情况444

图表：27 近3年中青旅控股股份有限公司资产负债率变化情况447

图表：28 近3年中青旅控股股份有限公司产权比率变化情况448

图表：29 近3年中青旅控股股份有限公司固定资产周转次数情况449

图表：30 近3年中青旅控股股份有限公司流动资产周转次数变化情况450

图表：31 近3年中青旅控股股份有限公司总资产周转次数变化情况451

图表：32 近3年中青旅控股股份有限公司销售毛利率变化情况452

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