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第1章   购物中心建设行业发展综述13

1.1 购物中心的定义及分类13

1.1.1 购物中心的定义13

1.1.2 购物中心的分类13

1.2 中国购物中心发展分析16

1.2.1 中国购物中心雏形阶段16

1.2.2 中国购物中心起源阶段16

1.2.3 中国购物中心发展阶段17

1.3 国外购物中心发展分析19

1.3.1 美国购物中心发展分析19

（1）美国购物中心发展历程19

（2）美国购物中心特点20

1.3.2 日本购物中心发展分析21

（1）日本购物中心现状分析21

（2）日本购物中心发展趋势23

 

第2章   购物中心建设行业发展环境分析25

2.1 国际宏观环境分析25

2.1.1 欧洲宏观经济环境分析25

2.1.2 美国宏观经济环境分析25

2.1.3 日本宏观经济环境分析26

2.2 国内宏观经济环境分析26

2.2.1 2024年经济整体运行情况26

2.2.2 2024年工业生产情况27

2.2.3 2024年固定资产投资情况27

2.2.4 2024年全国社会消费情况27

2.2.5 2024年投融资环境分析28

2.3 国内行业政策环境分析28

2.3.1 房地产行业调控政策（行政管理开发部分）28

（1）“新四条”政策分析28

（2）“新国十条”政策分析29

（3）“新国五条”政策分析30

2.3.2 房地产行业调控政策（土地部分）31

（1）房地产用地供应监管政策分析31

（2）房地产用地建设管理调控政策分析32

2.3.3 房地产行业调控政策（税收部分）33

（1）非首次购房差别化税收政策分析33

（2）土地增值税计税政策分析33

（3）预征率政策分析33

（4）公租房税收政策分析34

（5）个人购房相关税收政策分析35

2.3.4 房地产行业调控政策（金融部分）35

（1）个人购房贷款首付相关政策分析35

（2）暂停发放第三套房贷款相关政策分析37

（3）2024年央行2次加息影响分析37

2.3.5 房地产行业调控政策（外资调控部分）38

（1）信贷资金流向和跨境投融资活动相关政策分析38

（2）境外机构购房相关政策分析39

 

 

第3章   购物中心建设行业发展分析41

3.1 房地产行业运营分析41

3.1.1 2024年全国房地产开发景气指数41

3.1.2 2024年全国房屋销售情况42

3.1.3 2024年全国房地产开发投资情况42

（1）房地产开发投资42

（2）房地产新开工面积43

（3）房地产土地开发面积44

3.1.4 2024年全国房地产市场销售情况45

3.1.5 2024年全国房地产行业资金来源47

3.2 土地市场运营分析48

3.2.1 2024年全国土地市场整体分析48

3.2.2 2024年全国土地市场价格分析49

3.2.3 2024年全国土地市场地块分析51

3.3 购物中心建设行业发展分析52

3.3.1 中国购物中心整体发展分析52

3.3.2 中国购物中心分布研究分析52

（1）中国购物中心布局特点53

（2）中国购物中心分布数量分析54

（3）中国购物中心分布发展特征55

（4）中国三大经济圈购物中心分布情况分析56

（5）中国三大经济圈城市购物中心普及度分析57

 

章 购物中心建设行业区域市场分析58

4.1 北京购物中心市场分析58

4.1.1 北京购物中心投资分析58

4.1.2 北京购物中心项目发展分析58

4.2 上海购物中心市场分析59

4.2.1 上海购物中心投资分析59

4.2.2 上海购物中心项目发展分析60

4.3 广州购物中心市场分析61

4.3.1 广州购物中心投资分析61

4.3.2 广州购物中心项目发展分析61

4.4 深圳购物中心市场分析62

4.4.1 深圳购物中心投资分析62

4.4.2 深圳购物中心项目发展分析62

4.5 杭州购物中心市场分析62

4.5.1 杭州购物中心投资分析62

4.5.2 杭州购物中心项目发展分析63

4.6 其他城市购物中心市场分析63

4.6.1 成都购物中心市场分析63

4.6.2 天津购物中心市场分析64

4.6.3 重庆购物中心市场分析64

 

 

第5章   购物中心业态研究分析66

5.1 购物中心业态构成分析66

5.1.1 购物中心业态构成分析66

5.1.2 购物中心业态构成特点分析67

（1）传统商业圈购物中心业态构成及特点分析67

（2）新兴商业圈购物中心业态构成及特点分析67

（3）社区购物中心业态构成及特点分析67

（4）不同区域购物中心业态组成对比分析67

5.2 购物中心零售业态分析68

5.2.1 零售行业发展规模分析68

5.2.2 零售行业盈利能力分析68

5.2.3 购物中心零售业态分析69

5.3 购物中心餐饮业态分析70

5.3.1 餐饮行业发展规模分析70

5.3.2 餐饮行业盈利能力分析70

5.3.3 购物中心餐饮业态分析71

5.4 购物中心娱乐休闲业态分析71

5.4.1 娱乐休闲行业发展规模分析71

5.4.2 购物中心娱乐休闲业态分析72

5.5 购物中心业态布局分析73

5.5.1 购物中心业态布局原则73

5.5.2 购物中心业态规划特点73

 

 

第6章   购物中心建设行业竞争情况分析74

6.1 外资企业在华竞争分析74

6.1.1 沃尔玛在华购物中心投资分析74

6.1.2 家乐福在华购物中心投资分析74

6.1.3 TESCO在华购物中心投资分析74

6.2 购物中心建设行业竞争对手分析75

6.2.1 大连万达商业地产股份有限公司经营情况分析75

（1）企业发展简况分析75

（2）企业产品结构及新产品动向75

（3）企业销售渠道与网络75

（4）企业经营状况SWOT分析76

（5）企业最新发展动向分析76

6.2.2 上海世茂股份有限公司经营情况分析77

（1）企业发展简况分析77

（2）主要经济指标分析78

（3）企业盈利能力分析79

（4）企业运营能力分析80

（5）企业偿债能力分析80

（6）企业发展能力分析81

（7）企业产品结构及新产品动向81

（8）企业销售渠道与网络82

（9）企业经营状况SWOT分析82

（10）企业投资兼并与重组分析84

（11）企业最新发展动向分析84

6.2.3 华润置地（北京）股份有限公司经营情况分析84

（1）企业发展简况分析84

（2）主要经济指标分析84

（3）企业盈利能力分析85

（4）企业运营能力分析85

（5）企业偿债能力分析86

（6）企业发展能力分析86

（7）企业产品结构及新产品动向87

（8）企业销售渠道与网络87

（9）企业经营状况SWOT分析87

（10）企业最新发展动向分析88

6.2.4 保利房地产（集团）股份有限公司经营情况分析89

（1）企业发展简况分析89

（2）主要经济指标分析90

（3）企业盈利能力分析91

（4）企业运营能力分析92

（5）企业偿债能力分析92

（6）企业发展能力分析93

（7）企业产品结构及新产品动向94

（8）企业销售渠道与网络94

（9）企业经营状况SWOT分析94

（10）企业投资兼并与重组分析95

（11）企业最新发展动向分析96

6.2.5 深圳市万科企业股份有限公司经营情况分析96

（1）企业发展简况分析96

（2）主要经济指标分析98

（3）企业盈利能力分析98

（4）企业运营能力分析99

（5）企业偿债能力分析100

（6）企业发展能力分析100

（7）企业产品结构及新产品动向101

（8）企业销售渠道与网络101

（9）企业经营状况SWOT分析102

（10）企业投资兼并与重组分析103

（11）企业最新发展动向分析103

6.2.6 武汉南国置业股份有限公司经营情况分析103

（1）企业发展简况分析103

（2）主要经济指标分析104

（3）企业盈利能力分析105

（4）企业运营能力分析106

（5）企业偿债能力分析106

（6）企业发展能力分析107

（7）企业产品结构及新产品动向108

（8）企业销售渠道与网络108

（9）企业经营状况SWOT分析108

（10）企业最新发展动向分析110

6.2.7 恒大地产集团有限公司经营情况分析110

（1）企业发展简况分析110

（2）主要经济指标分析112

（3）企业盈利能力分析112

（4）企业运营能力分析113

（5）企业偿债能力分析113

（6）企业发展能力分析114

（7）企业经营状况SWOT分析114

（8）企业投资兼并与重组分析115

（9）企业最新发展动向分析116

6.2.8 龙湖地产有限公司经营情况分析116

（1）企业发展简况分析116

（2）主要经济指标分析117

（3）企业盈利能力分析117

（4）企业运营能力分析118

（5）企业偿债能力分析118

（6）企业发展能力分析118

（7）企业经营状况SWOT分析119

（8）企业最新发展动向分析120

6.2.9 北京万通地产股份有限公司经营情况分析120

（1）企业发展简况分析120

（2）主要经济指标分析121

（3）企业盈利能力分析122

（4）企业运营能力分析123

（5）企业偿债能力分析123

（6）企业发展能力分析124

（7）企业经营状况SWOT分析124

（8）企业投资兼并与重组分析125

（9）企业最新发展动向分析126

6.2.10 广州富力地产股份有限公司经营情况分析126

（1）企业发展简况分析126

（2）主要经济指标分析127

（3）企业盈利能力分析128

（4）企业运营能力分析128

（5）企业偿债能力分析129

（6）企业发展能力分析129

（7）企业经营状况SWOT分析130

（8）企业最新发展动向分析130

 

 

第7章   购物中心建设行业经典项目分析178

7.1 东莞华南MALL项目分析178

7.1.1 项目情况分析178

7.1.2 区域竞争环境分析178

7.1.3 发展前景分析178

7.2 北京金源时代购物中心项目分析179

7.2.1 项目情况分析179

7.2.2 竞争优势分析179

7.3 广州正佳广场项目分析179

7.3.1 项目情况分析179

7.3.2 环境状况分析180

7.3.3 商业布局分析180

7.4 上海正大广场项目分析181

7.4.1 项目情况分析181

7.4.2 发展前景分析181

7.5 深圳华润中心万象城项目分析181

7.5.1 经营理念分析181

7.5.2 主力店分析181

 

章 购物中心建设行业商业规划分析183

8.1 购物中心项目市场状况分析183

8.1.1 购物中心选址分析183

（1）用地区位和交通人口状况分析183

（2）用地经济状况评估184

（3）用地的物理状况185

8.1.2 购物中心商圈分析186

8.2 购物中心项目规划分析187

8.2.1 建筑特点及功能规划分析187

8.2.2 商品定位及组合规划分析189

 

 

第9章   购物中心建设行业项目招商分析192

9.1 购物中心招商概述192

9.1.1 购物中心招商的概念192

9.1.2 购物中心招商的对象192

9.1.3 购物中心招商业态概述194

（1）百货店概述194

（2）超市概述195

（3）家居大卖场概述197

（4）专业店198

（5）专卖店概述200

（6）餐饮店概述200

（7）娱乐店概述201

9.1.4 购物中心招商的特点203

9.1.5 购物中心招商的类型205

9.2 购物中心招商原理211

9.2.1 零售、服务、娱乐体验科学组合价值原理211

9.2.2 品牌价值原理213

9.2.3 2/8价值原理214

9.2.4 开发商、商家双赢价值原理215

9.2.5 招商谈判的价值原理217

9.2.6 总体租金收益中期最大化原理218

9.3 购物中心招商推进计划219

9.3.1 开发前期招商推进计划219

9.3.2 开发期招商推进计划220

9.3.3 开业招商推进计划221

9.3.4 开业后及远期招商推进计划221

9.4 购物中心典型商家分析222

9.4.1 娱乐类商家分析222

（1）电影类商家分析222

（2）主题公园类商家分析225

（3）高科技类商家分析226

（4）儿童娱乐类商家分析228

9.4.2 家居建材类商家分析230

（1）宜家家居分析230

（2）百安居分析230

9.4.3 超市类商家分析231

（1）家乐福超市分析231

（2）人人乐超市分析231

9.4.4 百货类商家分析232

（1）王府井百货分析232

（2）巴黎春天百货分析232

（3）新世界百货分析233

9.4.5 电器类商家分析234

（1）苏宁电器分析234

（2）国美电器分析234

9.4.6 餐饮类商家分析235

（1）俏江南集团分析235

（2）百胜餐饮集团分析235

9.4.7 酒店管理商分析236

（1）皇冠假日酒店分析236

（2）万豪酒店分析236

9.4.8 商业街商家分析237

（1）永和集团分析237

（2）乐高公司分析237

（3）派克兰帝童装分析 238

9.5 购物中心招商实施239

9.5.1 形成目标商家组合239

9.5.2 招商政策制定242

9.5.3 招商团队建设245

9.5.4 招商谈判249

9.5.5 招商方式与渠道选择255

9.5.6 招商实施细节257

 

 

第10章   购物中心建设行业运营模式分析261

10.1 购物中心经营管理模式分析261

10.1.1 自营管理模式分析261

10.1.2 委托管理模式分析261

10.1.3 顾问管理模式分析262

10.2 购物中心盈利模式分析263

10.2.1 购物中心盈利模式类型分析263

10.2.2 购物中心销售模式原因分析264

10.3 购物中心租赁模式分析264

10.3.1 购物中心租赁模式分类264

（1）收取固定租金264

（2）流水倒扣265

（3）保底加流水倒扣265

10.3.2 购物中心租赁模式现状分析265

10.4 购物中心运营模式个案分析266

10.4.1 万达商业地产模式分析266

10.4.2 世茂商业地产模式267

 

 

第11章   购物中心建设行业收益优化模型269

11.1 商铺租金决定因素269

11.1.1 区位因素分析269

11.1.2 建筑因素分析270

11.1.3 租约因素分析270

11.2 不同商铺种类的租户组合优化271

11.2.1 购物中心商铺种类分析271

（1）商铺种类划分标准271

（2）主力店分析271

11.2.2 研究假设272

11.2.3 研究结论273

11.3 不同零售类型的租户组合优化275

11.3.1 研究过程275

11.3.2 研究结论275

 

 

第12章   购物中心问题分析与发展趋势280（ZYPX）

12.1 中国购物中心问题分析及解决思路280

12.1.1 预招商问题分析及解决思路280

12.1.2 市场定位和财务问题分析280

12.1.3 回报预期问题分析及解决思路280

12.2 中国购物中心发展趋势分析281

12.2.1 购物中心主题化趋势分析281

12.2.2 购物中心休闲化分析285

 

图表目录（部分）：

图表1：美国购物中心基本类型表13

图表2：按照位置（影响力）分类的购物中心类型表14

图表3：按照建筑形态分类的购物中心类型表15

图表4：按照商业主题分类的购物中心类型表16

图表5：2012-2024年美国非农业部门失业率变化（单位：%）26

图表6：新四条内容分析29

图表7：中国房贷调控政策内容对比36

图表8：2024年央行利率调整表（单位：%）38

图表9：2012-2024年房地产开发景气指数走势41

图表10：2012-2024年商品房销售价格同比情况（单位：%）42

图表11：2012-2024年房地产开发投资情况（单位：亿元，%）43

图表12：2012-2024年房地产新开工面积累计情况（单位：万平方米，%）43

图表13：2012-2024年房地产竣工面积累计情况（单位：万平方米，%）44

图表14：2012-2024年房地产土地购置面积累计情况（单位：万平方米，%）44

图表15：2012-2024年房地产土地购置金额累计情况（单位：万平方米，%）45

图表16：2012-2024年商品房销售面积累计情况（单位：万平方米，%）45

图表17：2012-2024年商品房销售额累计情况（单位：亿元，%）46

图表18：2016商品房销售面积和销售额增长情况（单位：万平方米，%，亿元）46

图表19：2012-2024年房地产开发进展来源累计情况（单位：亿元，%）48

图表20：2012-2024年全国120个主要城市住宅用地月度推出成交情况（单位：万平米）49

图表21：2012-2024年全国主要城市经营性土地溢价率情况列表50

图表22：2024年城市住宅用地溢价排行（单位：元/m2，%）50

图表23：2004-2024年全国土地出让金收入（单位：亿元）51

图表24：2012-2024年城市土地出让金排行（单位：亿元）52

图表25：中国购物中心现状分布示意图53

图表26：中国购物中心城市布局特点示意图54

图表27：中国购物中心城市分布示意图55

图表28：中国购物中心发展示意图56