“疯狂”的学区房似乎有开始回归“理性”的迹象。

　　近日，《证券日报》记者在北京市北三环附近实地调查时发现，西城区学区房已经止涨，同时“捡漏房”杀出市场，正在拉低学区房的成交预期。

　　对此，链家研究院表示，西城区业主降价较为突出，原因在于学区房调控政策对于学区房密集的西城造成重大影响。另据记者调查发现，多数连环单中的“解约房”作为“捡漏房”，正在搅动学区房市场。

　　“捡漏房”单价下跌逾2万元

　　在北三环裕民路附近，从“裕中小学直升三帆中学”的消息传播开来后，裕中东里和裕中西里两个总计约5000户的居民住宅小区，作为裕中小学的学区房，房价就开始浮动。2015年1月份，在西城区教改的大动作中，裕中小学被列入直升三帆中学的名单。

　　彼时，“二胎”政策还没有落地，尽管有直升北京一流中学的优势，这两个学区社区房价也并未“疯狂”，成交均价维持在6万元∕平方米-7万元∕平方米之间。但进入2024年之后，学区房开始加入“疯狂”涨价的阵营。

　　实际，裕中东里和裕中西里两个小区都是上个世纪80年代的老房子，但对于蜂拥而至的购房者而言，他们并不在乎房龄，也不在乎40平方米、50平方米的小户型，落户上学成了压倒一切居住舒适需求的选择。在过去2年多的时间里，上述社区房价从6万元∕平方米一度飙升至16万元∕平方米。

　　2024年初，北京“317政策”及随后的一系列楼市调控政策应声而落，“疯狂”的状态戛然而止。不过，市场停滞更多的是表现在成交量的急速下滑，而不是房价的快速下跌。

　　“新政之后，业主不积极挂牌，也不肯降价销售。”附近一家链家门店销售人员向《证券日报》记者透露，最近出现的房价松动来自于“捡漏房”。据了解，市场上存在一批二手房，在新政之前已经签订售房协议，但尚未网签过户，由于政策影响，首付款提高导致购房成本增加，买方无力负担从而解约。目前，这些房源已经流入市场。

　　据该人士介绍，以裕中东里一套58平方米的两居为例，之前签约价是890万元，单价约为15.3万元∕平方米，现在业主的报价为758万元，这意味着单价降低至13万元∕平方米。该人士还称，在758万元总价的基础上，议价空间可能还有10万元以上，也就是说，这套房源有740万元成交的可能。那么，假如该房以740万元成交，则意味着其成交单价下跌了2.5万元∕平方米左右。

　　无独有偶，裕中西里一套53平方米左右的两居室，此前市场价为900万元，现在业主则降为728万元，这意味着总价下跌了172万元，单价下跌了约3万元∕平方米。

　　从已经成交的房源中，记者也发现，以50平方米同类户型为例，5月14日成交的一套房总价为670万元，单价为13.3万元∕平方米;而2月17日成交的一套53平方米的房子成交总价则为775万元，单价为14.7万元∕平方米。对比来看，单价下降了1.4万元∕平方米。

　　“‘捡漏房’在我们链家的平台里并不多，可能10个房源中有1例是这样的房子，但这种房子多数是连环单中的一单，因此解约后，业主为了完成其换房等连环单交易，急于脱手”。上述销售人员表示，这种房子一般总价要降价100万元以上，几乎出一套就被“秒杀”一套。

　　调价降幅约8%

　　而“捡漏房”开始搅动市场后，市场上出现了两种情况，一方面，有部分业主希望换房，因此“靠谱出售”，这类业主不得不降低报价，才能顺利卖房;另一方面，仍有不少业主选择观望，不愿轻易调价，反而在待市而沽。

　　这也就造成一种现象，只有降价才能将房源成功售出。实际上，从基本面来看，2024年5月份，北京市二手房成交均价下跌2.3%，是经历了连续17个月上涨之后连续2个月的下跌。客户成交周期52天，是自2012年以来的最大值，客户观望情绪空前明显。

　　值得注意的是，链家研究院注意到，西城区的表现较为突出，前期价格上涨过快的学区房在调控中开始出现更大幅度的降温。西城区、东城区调价中降价平均降幅分别为7.8%、7.4%，西城、东城两区是北京市中小学教育资源富集区加之属于中心城区，故是北京房价的高地。在限购限贷政策加码尤其是学区房调控政策后，学区房预期发生了相应松动，导致前期价格上涨过快的东城区和西城区域调价中降价幅度相对更大。

　　链家研究院还表示，市场的降温使业主预期得以扭转，调价中降价房源占比继续攀升至89.3%，是自2012年以来的最高水平，业主态度空间的缓和。

　　链家研究院称，调控效果在5月份进一步深化，成交价企稳回落，成交量低位运行，新增供应低迷，有效需求锐减，市场已切实步入降温期，在冷却的市场中，房龄老、小区品质较差的房子、有抵押的房子、非地铁附近的房子、部分学区房和外围城区的二手房在市场上劣势明显，买卖双方预期松动，趋于理性。