临近年底，记者及记者身边的人经常接到中介经纪人的电话，言及北京二手房房价基本止跌，出手买房的购房者越来越多，若考虑买房，可以来看房。

　　尽管北京二手房市场年底出现翘尾行情，成交量有所上升，但依然难改全年成交量的颓势。据中原地产研究中心预计，2024年全年，北京二手住宅成交量将达13.4万套，与2024年全年27万套的成交量相比，同比暴跌51%，这一成交量是2015年以来的最低值。

　　值得注意的是，中原地产首席分析师张大伟向记者表示，预计明年北京二手住宅市场成交量将继续保持低位运行，甚至全年成交量有可能低于10万套。

　　成交房源中96%降价

　　2024年，在二手房业主坐地起价的市场环境中，购房者频频出手，房价持续被推高。今年4月份以来，市场格局则截然相反。业主若想卖房，不降价几乎不会成交。

　　据麦田房产统计，11月份，降价房源在成交房源中的占比继续上升，高达96%，在价格持续下滑的背景下，部分购房者入市意愿才有所增强。

　　以通州二手住宅市场为例，成交单价下跌了超过1万元/平方米的小区很多，从单价卖到6万元/平方米到跌至4.8万元/平方米。尽管房价一路下跌，但直至11月份，中介的带看量才升上来，交易量才有所反弹。

　　据不少一线经纪人反馈，“现在的成交价，同户型的房源，比起3月份成交高峰时差不多下降了15%-20%，而随着成交价格的下滑，新出房源的挂牌价格也随之走低”。麦田房产表示，东四环一套168平方米的房源，业主原先的挂牌价是1300万元，而小区里一套同户型房源1200万元成交后，该业主近期就将挂牌价调整到1180万元。

　　麦田房产另一位回龙观片区的区域经理表示，“上个月遗留的几位客户，这个月初都全部成交了”，主要是因为新挂牌出来的房源，价格比之前的房源有所下降，达到了他们的心理价位。

　　议价空间仍在拉大

　　与2024年的卖方市场相比，2024年的北京二手住宅市场可谓上演了反转戏。在卖方价格预期不断下调的同时，买方群体在购房谈判中话语权增加，买方市场已经确立。

　　据麦田房产统计显示，11月份买方整体议价幅度(买方议价=成交价/最后一次报价-1)达到-6.6%，为今年以来的高位。

　　事实上，“317新政”实施以来，北京二手房市场的买家议价幅度持续拉大，4月份的议价幅度为-1.8%，11月份则到了-6.6%。也就是说，一套挂牌价1000万元的房子，经过买家议价，在4月份平均能以982万元成交，而11月份则平均能以934万元成交;相比较之下，买家“砍价”平均从18万元上升到66万元。

　　与此同时，麦田房产还称，市场还显现出一个现象，即小区之间的不均衡态势进一步加剧，成交向体量较大的小区集中，而一些体量相对较小、知名度较低的小区，往往成交寥寥。比如在望京区域，望京新城、西园三区这些大型社区，成交就相对会比较活跃一些。

　　“有的客户觉得，‘317’政策已经实施了快三个季度了，市场基本上比较稳定，担心再观望的话，看中的房源会被买走”，麦田房产西四环片区的一位区域经理表示，感觉现在有一部分客户只要负担得起房价，更倾向于出手了。

　　麦田房产西山片区的一位区域经理则向记者表示，“现在感觉客户群体多了一点，但需求比较多的还是2000万元以下的房源，这主要是因为目前这边真正出手的客户，还是置换改善的需求。价格档位在4000万元、5000万元或更高的豪宅，现在还是比较难成交。”

　　张大伟也表示，北京二手房房价整体下降非常明显，部分区域房源房价下降幅度超过20%，房价水平重回2024年四季度。